Nekretnine
Šta da proverite pre kupovine stana, i šta da uradite kad kupovina, uknjižba ili susedski spor krenu po zlu.
Pregled oblasti
Promet i vlasništvo nepokretnosti u Srbiji uređuje nekoliko zakona koji se u praksi često prepliću: Zakon o prometu nepokretnosti (forma ugovora - kupoprodajni ugovor mora biti overen kod javnog beležnika da bi proizveo pravno dejstvo), Zakon o obligacionim odnosima (opšta pravila o ugovorima, odgovornost prodavca za pravne i materijalne nedostatke, posledice kašnjenja u ispunjenju), Zakon o državnom premeru i katastru i Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture (upis prava svojine i drugih prava na nepokretnostima), Zakon o planiranju i izgradnji (uslovi za izgradnju i upotrebnu dozvolu, bez koje novi objekat po pravilu ne može biti ni predat ni uknjižen) i Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa (zaštita državine i prava svojine, uključujući susedske sporove o granicama).
Najveći deo problema sa kojima se građani susreću dolazi iz jaza između formalnog stanja u javnim knjigama (katastru) i stvarnog stanja na terenu ili u dokumentaciji: stan se kupi, a posle se otkrije teret koji nije bio vidljiv ili nije bio otkriven; zgrada se useli, a upis prava svojine kasni jer nedostaje upotrebna dozvola ili je zgrada delimično bespravno izgrađena; parcela se nasledi ili kupi, a granica prema susedu se u praksi ne poklapa sa katastarskim planom; investitor obeća rok primopredaje koji ne ispoštuje. U svim ovim situacijama zakon predviđa konkretne mehanizme zaštite - od tužbe zbog smetanja poseda i zaštite od evikcije, do raskida ugovora i zahteva za upis u katastar - ali su rokovi i uslovi za njihovo korišćenje različiti od slučaja do slučaja, pa je tačna dijagnoza situacije prvi i najvažniji korak.
Sadržaj u nastavku ne zamenjuje pojedinačnu pravnu analizu konkretnog ugovora, lista nepokretnosti ili spora - služi da vam pomogne da prepoznate o kom se pravnom mehanizmu radi i koji je sledeći razuman korak.
Izvori
- Zakon o prometu nepokretnosti („Sl. glasnik RS“, br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015), čl. 4
- Zakon o obligacionim odnosima („Sl. list SFRJ“, br. 29/78 ... „Sl. glasnik RS“, br. 18/2020)
- Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa („Sl. list SFRJ“, br. 6/80 i 36/90, „Sl. list SRJ“, br. 29/96 i „Sl. glasnik RS“, br. 115/2005 - dr. zakon), čl. 77
- Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture („Sl. glasnik RS“, br. 41/2018 ... 92/2023)
- Zakon o planiranju i izgradnji („Sl. glasnik RS“, br. 72/2009 ... 80/2026)
Pitanja i odgovori
Da li mi treba javni beležnik za kupovinu stana?
Da. Prema Zakonu o prometu nepokretnosti, ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave, i to kod javnog beležnika na čijem se području nepokretnost nalazi; ugovor koji nije zaključen na taj način ne proizvodi pravno dejstvo (čl. 4. Zakona o prometu nepokretnosti).
Kako proverim da li stan ima teret pre kupovine?
Osnovni korak je pribavljanje ažurnog izvoda iz lista nepokretnosti (katastar nepokretnosti), koji pokazuje ko je upisan kao vlasnik i da li postoje hipoteke, zabeležbe spora ili druga upisana prava trećih lica. Izvod je moguće pribaviti preko nadležne službe za katastar ili elektronski.
Šta ako se granica moje parcele ne poklapa sa katastarskim planom?
To je čest slučaj kod starijih parcela i rešava se ili dogovorom uz geodetsko obeležavanje granice, ili sudskim putem - tužbom zbog smetanja poseda (ako je reč o skorašnjem samovlasnom zauzimanju, u roku od 30 dana od saznanja za smetanje i učinioca, a najkasnije godinu dana od smetanja, čl. 77. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa) ili postupkom sudskog uređenja međe.