Pređi na sadržaj
AdvokatX
Meni
Probajte besplatno

Ugovor o zakupu stana: šta mora da sadrži, overa, depozit i porez

Ugovor o zakupu stana i poslovnog prostora: bitni elementi, pisana forma, da li je potrebna overa, depozit, otkazni rok i porez na prihod od zakupa.

INFO
Kratak odgovor. Ugovor o zakupu stana je ugovor kojim zakupodavac predaje stan zakupcu na korišćenje, a zakupac za to plaća zakupninu. Zaključuje se u pisanoj formi. Overa kod javnog beležnika nije uslov punovažnosti, ali olakšava dokazivanje i prijavu boravka. Zakupodavac koji je fizičko lice plaća porez na prihod od zakupa od 20% na osnovicu umanjenu za 25% normiranih troškova.
ROK
Rok. Kod zakupa stana otkazni rok predviđen ugovorom ne može biti kraći od 90 dana. Opšte pravilo, po kome otkazni rok iznosi osam dana ako nije određen ugovorom, zakonom ili mesnim običajima, važi za ostale zakupe, na primer poslovnog prostora, s tim da se otkaz ne može dati u nevreme. (Čl. 70 st. 4 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada i čl. 597 Zakona o obligacionim odnosima.)

Šta je ugovor o zakupu stana

Ugovor o zakupu stana je vrsta ugovora o zakupu iz čl. 567 Zakona o obligacionim odnosima ("Sl. list SFRJ", br. 29/78 ... "Sl. glasnik RS", br. 18/2020): zakupodavac se obavezuje da zakupcu preda stvar na upotrebu, a zakupac da mu za to plaća zakupninu. Opšta pravila o zakupu nalaze se u čl. 567 do 599 tog zakona. Na zakup stana primenjuje se i Zakon o stanovanju i održavanju zgrada ("Sl. glasnik RS", br. 104/2016 i 9/2020).

Zakup ne prenosi svojinu. Zakupac stiče pravo da stan koristi u skladu sa ugovorom i namenom, a po prestanku zakupa vraća stan u stanju u kom ga je primio, uz redovno habanje.

Opšta pravila o zakupu ne traže posebnu formu. Za zakup stana se traži pisana forma (čl. 70 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada). Isti član navodi šta ugovor naročito sadrži i propisuje da zakupodavac primerak ugovora u roku od 30 dana od zaključenja dostavlja lokalnoj poreskoj administraciji. Pisani ugovor je u svakom slučaju jedini pouzdan dokaz o visini zakupnine, depozitu i trajanju zakupa.

Šta ugovor o zakupu mora da sadrži

Bitni elementi su stvar koja se daje u zakup i zakupnina. Sve ostalo se može ugovoriti slobodno, a ako se ne ugovori, važe zakonska pravila:

  • zakupodavac je dužan da stan preda u ispravnom stanju i da ga održava u tom stanju. Troškove sitnih opravki izazvanih redovnom upotrebom snosi zakupac (čl. 570),
  • zakupac je dužan da obavesti zakupodavca o svakoj potrebnoj popravci koja pada na teret zakupodavca,
  • zakupac ne sme da menja stan bez saglasnosti zakupodavca,
  • podzakup je dozvoljen ako ugovorom nije isključen, pod uslovom da se time ne nanosi šteta zakupodavcu (čl. 586). Zato se zabrana podzakupa, ako je strane žele, mora upisati u ugovor,
  • ako zakupac posle isteka ugovora na određeno vreme nastavi da koristi stan, a zakupodavac se ne protivi, smatra se da je zaključen novi ugovor na neodređeno vreme pod istim uslovima (čl. 596).

Zakupnina se u Srbiji može ugovoriti sa valutnom klauzulom. Plaćanje između rezidenata se po pravilu vrši u dinarima, ali Zakon o deviznom poslovanju izričito dozvoljava da se po osnovu davanja u zakup nepokretnosti plaća i u devizama (čl. 34 st. 2 tač. 5).

Overa, prijava boravka i porez na prihod od zakupa

Ugovor o zakupu ne mora da se overi da bi važio. Overa potpisa kod javnog beležnika potvrđuje ko je i kada potpisao ugovor, što je korisno u kasnijem sporu i pri prijavi boravišta ili prebivališta zakupca na adresi stana.

Zakupodavac koji je fizičko lice ostvaruje prihod od nepokretnosti. Porez je 20% na osnovicu koju čini bruto zakupnina umanjena za normirane troškove od 25%. Zakupodavac može umesto normiranih da dokazuje stvarne troškove. Prijavu podnosi zakupodavac kada stan izdaje fizičkom licu, a kada je zakupac firma ili preduzetnik, porez se plaća po odbitku. Prihod od zakupa ulazi i u godišnji porez na dohodak ako ukupan dohodak pređe neoporezivi iznos.

Ugovor o zakupu poslovnog prostora

Za poslovni prostor važe ista opšta pravila o zakupu, ali je ugovor obično duži, jer su ulaganja i rizici veći. Posebno se uređuju:

  • namena prostora i pribavljanje dozvola za delatnost,
  • adaptacija: ko je plaća, da li se ulaganje priznaje kroz zakupninu i šta ostaje u prostoru po prestanku zakupa,
  • trajanje, produženje i uslovi prevremenog raskida,
  • usklađivanje zakupnine, na primer sa indeksom potrošačkih cena,
  • obezbeđenje plaćanja: depozit, menica, bankarska garancija ili jemstvo osnivača,
  • PDV i troškovi zajedničkih delova objekta.

Greške koje se često prave

  • Stan izdaje lice koje nije upisani vlasnik, bez punomoćja ili saglasnosti suvlasnika.
  • Nema zapisnika o primopredaji, pa se po iseljenju ne može dokazati stanje stana i brojila.
  • Depozit je predat bez pisanog traga i bez pravila o vraćanju.
  • Otkazni rok nije ugovoren, pa važi kratak zakonski rok.
  • Ne piše ko plaća troškove upravljanja zgradom i veće kvarove.
  • Zakupnina se ne prijavljuje, što je poreski prekršaj zakupodavca, a zakupcu otežava prijavu boravka.

Kratak pregled klauzula koje se obično nalaze u ugovoru: ugovorne strane, predmet zakupa, zakupnina, trajanje i otkaz, depozit, troškovi i održavanje, pravila korišćenja, primopredaja, rešavanje sporova. Ovo je pregled sadržine, a ne gotov tekst ugovora.

Izvori

Šta da uradite

  • Podaci o zakupodavcu i zakupcu i dokaz da je zakupodavac vlasnik stana ili da ima pravo da ga izdaje.
  • Opis stana: adresa, broj stana, površina, struktura i podaci iz lista nepokretnosti.
  • Visina zakupnine, valuta, dan dospeća i način plaćanja. Ako je zakupnina vezana za evro, navodi se kurs po kome se plaća.
  • Trajanje zakupa: određeno ili neodređeno vreme, otkazni rok i razlozi za otkaz.
  • Depozit: iznos, svrha, uslovi pod kojima se zadržava i rok za vraćanje.
  • Ko plaća račune, troškove upravljanja i održavanja zgrade, tekuće popravke i veće kvarove.
  • Zapisnik o primopredaji sa popisom stvari, stanjem brojila i fotografijama, kao prilog ugovora.
  • Pravila korišćenja: broj lica, kućni ljubimci, podzakup, prepravke u stanu, pravo zakupodavca da obiđe stan uz najavu.

Šta ovo košta

Overa potpisa na ugovoru o zakupu nije obavezna. Ako je strane žele, naplaćuje se po tarifnom broju 8 Javnobeležničke tarife (1 bod po potpisu fizičkog lica, vrednost boda 180 dinara bez PDV-a). Ako se ugovor sačinjava kao javnobeležnički zapis ili solemnizuje, nagrada se računa prema vrednosti, a kao vrednost se uzima jednogodišnja zakupnina. Porez na prihod od zakupa: 20% na bruto zakupninu umanjenu za 25% normiranih troškova, što je efektivno 15% bruto zakupnine. Za zakupninu od 30.000 dinara osnovica je 22.500, a porez 4.500 dinara mesečno. U bruto prihod ulazi i vrednost obaveza koje je preuzeo zakupac, osim troškova koji zavise od njegove potrošnje, kao što su struja i telefon (čl. 65a do 65g Zakona o porezu na dohodak građana).

Pitanja i odgovori

Da li ugovor o zakupu stana mora da se overi kod notara?

Ne mora. Za zakup stana se traži pisana forma, ali ne i overa ili solemnizacija. Overen ugovor ima veću dokaznu snagu i često se traži pri prijavi boravka ili kod poslodavca i banke. Ako strane žele ugovor koji je sam po sebi izvršna isprava, mogu ga zaključiti kao javnobeležnički zapis sa izjavom o pristanku na neposredno izvršenje. Isto dejstvo ima i solemnizovana isprava koja sadrži takvu izjavu (čl. 85 Zakona o javnom beležništvu).

Ko plaća porez na izdavanje stana i koliko iznosi?

Obveznik je zakupodavac. Stopa je 20%, a osnovica je bruto zakupnina umanjena za 25% normiranih troškova, pa porez efektivno iznosi 15% zakupnine. Kada stan izdaje fizičkom licu, zakupodavac sam podnosi prijavu PP OPO. Kada je zakupac pravno lice ili preduzetnik, porez obračunava i plaća zakupac po odbitku.

Koliki depozit sme da se traži i kada se vraća?

Zakon ne uređuje depozit kod zakupa stana, pa iznos i uslovi zavise od dogovora. U praksi je to jedna mesečna zakupnina. U ugovoru se piše za šta depozit služi (neplaćeni računi, šteta iznad redovne upotrebe), u kom roku se vraća i kako se utvrđuje šteta. Zapisnik o primopredaji je glavni dokaz u tom sporu.

Po čemu se razlikuje ugovor o zakupu poslovnog prostora?

Na zakup poslovnog prostora primenjuju se opšta pravila Zakona o obligacionim odnosima o zakupu (čl. 567 do 599). Ugovor obično detaljnije uređuje namenu prostora, adaptacije i ko ih plaća, indeksaciju zakupnine, sredstva obezbeđenja (menica, bankarska garancija) i PDV. Od PDV-a je oslobođen samo zakup stanova za stambene potrebe, pa zakupodavac koji je obveznik PDV-a na zakupninu za poslovni prostor obračunava PDV po opštoj stopi od 20% (čl. 23 i čl. 25 st. 2 tač. 4 Zakona o porezu na dodatu vrednost).

Može li zakupodavac da izbaci zakupca pre isteka ugovora?

Zakupodavac može otkazati ugovor iz razloga predviđenih zakonom i ugovorom, na primer zbog neplaćanja zakupnine posle opomene (čl. 584 Zakona o obligacionim odnosima) ili korišćenja stana protivno ugovoru. Ako zakupac ne izađe dobrovoljno, iseljenje se traži pred sudom. Samovoljna promena brave ili iznošenje stvari nosi rizik odgovornosti zakupodavca.

Šta ako se stan proda dok traje zakup?

Ako je stan predat zakupcu pre prodaje, kupac stupa na mesto zakupodavca i zakup se nastavlja pod istim uslovima (čl. 591 Zakona o obligacionim odnosima). Novi vlasnik ne može tražiti predaju stana pre isteka vremena za koje je zakup ugovoren, a kod zakupa na neodređeno vreme pre isteka otkaznog roka. Za njegove obaveze prema zakupcu prodavac odgovara kao solidarni jemac.