Pređi na sadržaj
AdvokatX
Meni
Probajte besplatno

Novi zakon o legalizaciji 2025 („Svoj na svome“): postupak upisa objekta

Novi zakon o legalizaciji 2025: ko podnosi prijavu, rokovi, naknade po zonama, šta je isključeno i kako teče upis u katastar po zakonu „Svoj na svome“.

Šta donosi novi zakon o legalizaciji 2025

Ono što se u javnosti naziva „novi zakon o legalizaciji 2025“ ili zakon „Svoj na svome“ zvanično je Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima („Službeni glasnik RS“, br. 91/2025 i 80/2026). Na snazi je od 24. oktobra 2025. godine. Tog dana je prestao da važi Zakon o ozakonjenju objekata iz 2015. godine, a svi nezavršeni postupci ozakonjenja su obustavljeni (čl. 27).

Novi zakon ne radi isto što i stari. Ranije se u postupku ozakonjenja proveravalo da li objekat može da se uklopi u plan, tražio se izveštaj o zatečenom stanju i donosilo se rešenje opštine. Sada se objekat evidentira i na njemu se upisuje pravo svojine na osnovu satelitskih snimaka, javnih baza podataka i prijave, bez ocene urbanističkih i tehničkih uslova. Zato zakon izričito kaže da Republika Srbija ne garantuje za bezbednost i sigurnost korišćenja upisanog objekta i da rizik snosi vlasnik (čl. 5).

Predmet upisa su objekat i zemljište ispod objekta. Zakon se primenjuje na objekte na građevinskom zemljištu, a izuzetno i na poljoprivrednom ili šumskom, ako su ispunjeni ostali uslovi (čl. 1. st. 3. i 4).

Ko podnosi prijavu i u kom roku

Prijavu podnosi „zainteresovano lice“: faktički vlasnik kuće, vlasnik stana, investitor, a za stambene zgrade i upravnik ili profesionalni upravnik stambene zajednice (čl. 7. st. 1. i 4). Za zgradu sa više stanova prvo se upisuje sama zgrada, a tek zatim se postupa po prijavama vlasnika pojedinačnih stanova (čl. 7). Ko nije investitor, prilaže ispravu o tome kako je stekao stan.

Rok za prijavu počeo je da teče 45 dana po stupanju zakona na snagu i trajao je 60 dana (čl. 20. st. 1). Ko taj rok nije ispoštovao iz objektivnih razloga, može da podnese prijavu u roku od godinu dana od stupanja zakona na snagu, ali mora da priloži dokaze iz kojih se nesumnjivo vidi da je kašnjenje opravdano (čl. 20. st. 2). Taj naknadni rok ističe 24. oktobra 2026. Zakon ne navodi koji se razlozi smatraju objektivnim.

Objekti izgrađeni posle 24. oktobra 2025. nisu predmet ovog zakona. Za njih važe pravila o bespravnoj gradnji: obustava radova, uklanjanje ili prelazak u javnu svojinu, uz krivični postupak (čl. 20. st. 3-5).

Kako teče postupak: prijava, Agencija, katastar

Postupak je u celini elektronski. Prijavu prima Agencija za prostorno planiranje i urbanizam. Ona upoređuje podatke iz prijave sa snimcima, zoning planom opštine, katastrom i drugim zvaničnim bazama. Ako nešto nedostaje, daje rok od 30 dana za ispravku. Kada utvrdi da su uslovi ispunjeni, obračunava naknadu i šalje obaveštenje sa instrukcijom za plaćanje, koje se izvršava u roku od 30 dana.

Posle uplate Agencija izdaje potvrdu i prosleđuje je Republičkom geodetskom zavodu. Zavod ne vodi upravni postupak i ne donosi rešenje, već na osnovu potvrde upisuje pravo svojine, bez takse. Upis je vidljiv na eKatastru u roku od 24 sata.

Ako je objekat na tuđoj privatnoj parceli, a podnosilac nema dokaz o pravu na zemljištu, Agencija ga upućuje da to pitanje reši pred nadležnim organom u roku od pet godina (čl. 13. st. 1). Izuzetak postoji za kuću u kojoj podnosilac stanuje najmanje 20 godina, za koju je porez plaćan najmanje 10 godina u kontinuitetu, za koju nije doneto rešenje o uklanjanju i čiji vlasnik nema drugu nepokretnost za stanovanje (čl. 13. st. 3).

Naknade, oslobođenja i šta je isključeno

Za porodičnu kuću do 400 m² i za stan u zgradi čiji investitor nije poznat ili dostupan, naknada je fiksna i kreće se od 100 do 1.000 evra, zavisno od grada i zone (čl. 8. st. 2). Kada je investitor zgrade poznat i dostupan, naknadu plaća on, a vlasnici stanova se upisuju bez plaćanja (čl. 8. st. 6).

Naknadu ne plaćaju vlasnici kuće ili stana u kome stanuju, ako je podnosilac lice sa invaliditetom, borac, samohrani roditelj, korisnik socijalne pomoći ili je reč o porodici sa troje i više dece (čl. 8. st. 15). Ne plaća se ni za pomoćne i ekonomske objekte na poljoprivrednom gazdinstvu koji služe glavnom objektu (čl. 12. st. 5. i 6), kao ni kada je doprinos već plaćen uz ranije izdatu građevinsku dozvolu (čl. 8. st. 12).

Objekti upisani po ranijem zakonu iz 2013. godine („Službeni glasnik RS“, br. 25/13 i 145/14) izjednačeni su izmenama iz 2026. sa objektima upisanim po novom zakonu, bez obaveze plaćanja naknade, a ranije upisana zabrana raspolaganja se briše.

Odnos prema Zakonu o ozakonjenju objekata

Zakon o ozakonjenju više se ne primenjuje. Ko je imao postupak u toku, ne nastavlja ga pred opštinom, već je morao da podnese novu prijavu Agenciji. Dokumentaciju iz starih predmeta, uključujući geodetske elaborate, opštine su dužne da dostave Agenciji na njen zahtev (čl. 6. st. 5). Ko je rešenje o ozakonjenju već dobio, a ono je postalo konačno ili pravnosnažno pre 24. oktobra 2025, upisuje se u katastar po redovnim pravilima o upisu (čl. 20. st. 16).

Upis po novom zakonu ne dira u prava trećih lica na svojinsku zaštitu i naknadu štete, niti utiče na krivične postupke zbog bespravne gradnje (čl. 17).

Izvori

Šta da uradite

  1. 1

    Provera da li je objekat obuhvaćen zakonom

    Rok: Zakon se odnosi na objekte izgrađene do 24. oktobra 2025. godine, kada je stupio na snagu

    Predmet upisa su objekti i delovi objekata izgrađeni suprotno zakonu, radovi izvedeni bez odobrenja, objekti sa privremenom građevinskom dozvolom izdatom pre 13. maja 2003, objekti iz vremena kada dozvola nije bila propisana, kao i stambeni objekti kategorije A i B i privredni objekti sa građevinskom, ali bez upotrebne dozvole (čl. 1. st. 2). Objekat mora biti vidljiv na satelitskom ili drugom snimku, odnosno sadržan u bazi Agencije za prostorno planiranje i urbanizam ili Republičkog geodetskog zavoda (čl. 1. st. 3).

  2. 2

    Elektronska prijava Agenciji za prostorno planiranje i urbanizam

    Rok: Redovni rok je trajao 60 dana i počeo je 45 dana po stupanju zakona na snagu (čl. 20. st. 1). Naknadna prijava je moguća u roku od godinu dana od stupanja zakona na snagu, uz dokaze o objektivnim razlozima kašnjenja (čl. 20. st. 2). Redovni rok je tekao od 8. decembra 2025. i, po najavi nadležnog ministarstva, produžen je sa 5. na 8. februar 2026; naknadni rok ističe 24. oktobra 2026.

    Prijava se podnosi elektronski, preko digitalne platforme, posebno za svaku nepokretnost (čl. 7. st. 1. i 2). Jedinica lokalne samouprave dužna je da omogući pravnu i tehničku pomoć licima koja ne mogu sama da podnesu prijavu (čl. 25. st. 2).

  3. 3

    Dopuna prijave i elaborat geodetskih radova

    Rok: 30 dana za otklanjanje tehničkih nedostataka prijave; do šest meseci za nedostatke elaborata (čl. 7).

    Elaborat geodetskih radova prilaže se kada objekat iz tehničkih razloga nije vidljiv na snimku ili nije evidentiran u bazi Zavoda (čl. 7). Ako nedostaci prijave ne budu otklonjeni u roku, Agencija odlučuje na osnovu dostupnih podataka (čl. 7).

  4. 4

    Javno izlaganje podataka i prigovori

    Rok: Prigovor se podnosi u roku od 60, a najkasnije 90 dana od objavljivanja skupa podataka (čl. 20. st. 15)

    Svako zainteresovano lice može Agenciji podneti prigovor na podatke iz tuđe prijave, uz dokaze (čl. 10. st. 2). Kada više lica prijavi isti objekat, a vlasnik se ne može nesumnjivo utvrditi, Agencija upućuje podnosioce da pravo svojine prethodno reše pred nadležnim organom, najkasnije u roku od pet godina (čl. 11. st. 2. i 3).

  5. 5

    Obaveštenje o naknadi i plaćanje

    Rok: 30 dana od uručenja obaveštenja sa instrukcijom za plaćanje (čl. 8. st. 14)

    Visina naknade utvrđuje se pre donošenja potvrde (čl. 8. st. 11). Posle izmena zakona iz 2026. godine, potvrda se prosleđuje katastru tek nakon izmirenja naknade (čl. 8. st. 14, čl. 10. st. 5. i čl. 14. st. 1). Naknada se plaća jednokratno (čl. 8. st. 17).

  6. 6

    Potvrda Agencije

    Rok: Zakon propisuje postupanje „bez odlaganja“ (čl. 10. st. 4), bez određenog roka u danima

    Kada utvrdi da su uslovi ispunjeni, Agencija izdaje potvrdu koja je isprava podobna za upis i dostavlja je Zavodu preko e-šaltera (čl. 12. st. 1). Protiv potvrde nije dozvoljena žalba ni upravni spor, ali se može podneti tužba sudu opšte nadležnosti prema mestu nepokretnosti (čl. 12. st. 11).

  7. 7

    Upis u katastar nepokretnosti

    Rok: Promena je vidljiva na eKatastru u roku od 24 sata od upisa (čl. 14. st. 6)

    Republički geodetski zavod upisuje pravo svojine na osnovu potvrde, prioritetno, bez vođenja upravnog postupka i bez naplate taksi (čl. 14. st. 1. i 3). Uz pravo svojine upisuje se zabeležba da je upis izvršen na osnovu ovog zakona, a brišu se ranije zabeležbe o statusu objekta, na primer da je izgrađen bez dozvole (čl. 5. st. 1. i čl. 12. st. 3).

  8. 8

    Obaveze posle upisa

    Rok: Pet godina od upisa za formiranje katastarske parcele za redovnu upotrebu objekta (čl. 16. st. 9)

    Obaveza formiranja parcele ne odnosi se na objekte na poljoprivrednom i šumskom zemljištu. Privremeni priključci na struju, gas, vodovod i kanalizaciju postaju trajni po upisu prava svojine (čl. 24).

Potrebna dokumentacija

  • Podaci o podnosiocu i sredstvo elektronske identifikacije za pristup digitalnoj platformi. Prihvaćene načine autentikacije propisuje Agencija (čl. 7).
  • Podaci o nepokretnosti: katastarska opština, broj parcele, adresa i namena objekta
  • Isprava o osnovu sticanja (ugovor o kupoprodaji, poklonu, rešenje o nasleđivanju i sl.) kada podnosilac nije investitor posebnog dela objekta (čl. 7)
  • Elaborat geodetskih radova, ako objekat nije vidljiv na snimku ili nije evidentiran u bazi Zavoda (čl. 7)
  • Skica i specifikacija posebnih delova za stambene i stambeno-poslovne zgrade, koju izrađuje licencirani inženjer (čl. 7. st. 4)
  • Ugovor sa stambenom zajednicom i saglasnost 51% vlasnika posebnih delova, ako je stan nastao od zajedničkih prostorija (čl. 7)
  • Dokaz o pravu na zemljištu, ako je objekat na tuđoj privatnoj parceli (čl. 13)
  • Dokaz o osnovu za oslobođenje od naknade, ako se na njega pozivate (čl. 8. st. 15).
  • Kod naknadne prijave: dokazi iz kojih se nesumnjivo vidi opravdanost propuštanja redovnog roka (čl. 20. st. 2)
  • Dokaz o uplati naknade, po prijemu obaveštenja Agencije

Nadležnost

Prijavu prima i o ispunjenosti uslova odlučuje Agencija za prostorno planiranje i urbanizam Republike Srbije, preko digitalne platforme uspostavljene na infrastrukturi Republičkog geodetskog zavoda (čl. 6. i 7). Upis prava svojine sprovodi Republički geodetski zavod na osnovu potvrde Agencije (čl. 14). Opštine i gradovi više ne vode postupak ozakonjenja; njihova uloga je dostavljanje zoning planova i pomoć građanima pri podnošenju prijave (čl. 6. i čl. 25. st. 2). Nadzor vrši ministarstvo nadležno za građevinarstvo (čl. 18). Spor povodom potvrde Agencije vodi se pred sudom opšte nadležnosti prema mestu nepokretnosti (čl. 12. st. 11).

Šta ovo košta

Šta ovo košta
Stavka Iznos Osnov
Naknada za porodičnu kuću ili stan u Beogradu Ekstra zona 1.000 evra; prva zona 800; druga i treća 300; četvrta 200; peta 150; šesta i ostale zone 100 evra, u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS na dan obračuna Čl. 8. st. 2. tač. 1) i st. 5. Zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima
Naknada u gradovima sa više od 100.000 stanovnika Ekstra i prva zona 500 evra; druga 250; treća 150; četvrta i ostale zone 100 evra Čl. 8. st. 2. tač. 2)
Naknada u gradovima i opštinama sa 50.000 do 100.000 stanovnika Ekstra i prva zona 300 evra; druga 200; treća i ostale zone 100 evra Čl. 8. st. 2. tač. 3)
Naknada u opštinama ispod 50.000 stanovnika i u selima 100 evra Čl. 8. st. 2. tač. 4)
Porodični stambeni objekat preko 400 m² Zonska naknada, uvećana za iznos doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta za svaki kvadratni metar preko 400 m². Visinu doprinosa po m² određuje odluka vaše jedinice lokalne samouprave. Čl. 8. st. 3, u tekstu posle izmena iz 2026. godine
Magacini, skladišta, ekonomski i pomoćni objekti i proizvodni pogoni Do 500 m² bez naknade; preko toga 10 evra za svaki naredni m² Čl. 8. st. 4
Ostali objekti (na primer poslovni prostor) Naknada u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta prema zoni, u iznosu iz odluke jedinice lokalne samouprave. Čl. 8. st. 1
Upis u katastar nepokretnosti Bez taksi i naknada Čl. 14. st. 3

Pitanja i odgovori

Kad stupa na snagu novi zakon o legalizaciji?

Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima objavljen je u „Službenom glasniku RS“, broj 91/2025, i stupio je na snagu narednog dana od objavljivanja (čl. 28), to jest 24. oktobra 2025. godine. Izmenjen je i dopunjen 2026. godine („Službeni glasnik RS“, broj 80/2026, od 1. septembra 2026); izmene su stupile na snagu narednog dana od objavljivanja (čl. 7. zakona o izmenama).

Da li je rok za prijavu po zakonu „Svoj na svome“ istekao?

Redovni rok od 60 dana je istekao 8. februara 2026, posle produženja sa 5. februara. Zakon dozvoljava naknadnu prijavu u roku od godinu dana od stupanja na snagu, to jest do 24. oktobra 2026, ali samo uz dokaze o objektivnim razlozima zbog kojih prijava nije podneta na vreme (čl. 20. st. 2). Koje razloge Agencija prihvata zakon ne nabraja, pa se to ceni od slučaja do slučaja.

Da li još važi Zakon o ozakonjenju objekata?

Ne. Zakon o ozakonjenju objekata („Službeni glasnik RS“, br. 96/15, 83/18, 81/20 - US, 1/23 - US i 62/23) prestao je da važi 24. oktobra 2025. Postupci ozakonjenja koji su bili u toku obustavljeni su kolektivnim rešenjem (čl. 27). Pravnosnažna i konačna rešenja o ozakonjenju i legalizaciji doneta do tog dana i dalje su osnov za upis u katastar (čl. 20. st. 16).

Koji objekti ne mogu da se upišu po novom zakonu?

Na korisnika se ne upisuju objekti na površinama javne namene, u prvoj zoni zaštite prirodnog dobra, u zoni zaštite kulturnog dobra od velikog i izuzetnog značaja, na javnom vodnom dobru, u pružnom pojasu, u neposrednoj zoni sanitarne zaštite vodoizvorišta i u pojasu eksproprijacije autoputa i brze saobraćajnice. Na njima se upisuje svojina Republike Srbije (čl. 2. st. 1). Pravo svojine se ne upisuje ni na manjim montažnim objektima ni na objektima koji nisu konstruktivno završeni (čl. 2. st. 2). Zakon se ne primenjuje na vojne, rudarske i objekte u funkciji šumarstva i lovstva (čl. 1. st. 11).

Šta ako za objekat niko ne podnese prijavu?

Ako objekat nije predmet upisa u korist države, Agencija dostavlja Zavodu spisak takvih objekata radi upisa svojine u korist vlasnika katastarske parcele na kojoj se objekat nalazi, a spisak se prosleđuje lokalnoj poreskoj administraciji (čl. 11. st. 9. i 10). Ako je objekat na površini iz čl. 2. st. 1, upisuje se predbeležba u korist Republike Srbije i građevinski inspektor donosi rešenje o uklanjanju (čl. 15. st. 4. i 5).

Da li upisani objekat može da se proda?

Po upisu vlasnik ima sva prava vlasnika objekta izgrađenog u skladu sa zakonom, osim ograničenja iz samog zakona (čl. 12. st. 12), a izmene iz 2026. propisuju da se upisani objekti smatraju izgrađenim u skladu sa zakonom. Zabeležba zabrane raspolaganja upisuje se na neprometovanim stanovima kada investitor nije platio naknadu, do izmirenja obaveze (čl. 8. st. 9). Država ne garantuje za bezbednost objekta, a rizik korišćenja snosi vlasnik (čl. 5. st. 2. i 3).