Kupio sam stan sa teretom
Šta da uradite ako ste posle kupovine saznali da je na stanu upisana hipoteka ili drugi teret.
Šta da uradite
Kad posle kupovine saznate da na stanu postoji hipoteka, zabeležba spora, pravo preče kupovine ili neko drugo pravo trećeg lica koje vam prodavac nije otkrio, prvi zadatak je da dokumentujete stanje: pribavite sveži list nepokretnosti iz katastra i uporedite ga sa stanjem koje je bilo prikazano u trenutku kupovine. Zakon o obligacionim odnosima ovu situaciju reguliše kao odgovornost prodavca za pravne nedostatke stvari, poznatiju kao zaštita od evikcije (čl. 508-515) - prodavac odgovara ako je na prodatoj stvari postojalo pravo trećeg lica koje isključuje, umanjuje ili ograničava kupčevo pravo, a kupac o tome nije bio obavešten niti je pristao da preuzme stvar sa takvim teretom.
Sledeći korak je formalno obaveštavanje prodavca. Zakon nalaže da kupac o postojanju prava trećeg lica bez odlaganja obavesti prodavca i pozove ga da otkloni to pravo u razumnom roku, izuzev ako je prodavcu to i inače poznato. Ovo obaveštenje je dobro poslati pisanim putem (preporučenom poštom ili uz potvrdu prijema), jer od trenutka saznanja počinje da teče rok u kome možete tražiti sudsku zaštitu.
U zavisnosti od toga da li teret potpuno ili samo delimično ograničava vaše pravo na stanu, na raspolaganju su različiti vidovi zaštite: kod potpune evikcije (stan vam je oduzet ili je teret takav da ga praktično onemogućava da koristite kao vlasnik) ugovor se raskida po samom zakonu; kod delimične evikcije možete birati između raskida ugovora i srazmernog sniženja cene, uz mogućnost naknade štete u oba slučaja. Ako je reč o hipoteci za dug koji je prodavac u međuvremenu izmirio, često je najbrže rešenje da se od poverioca (banke) pribavi brisovna dozvola i teret administrativno skine sa lista nepokretnosti, bez potrebe za sporom.
Kada se obratiti advokatu
Vredi potražiti pravnu pomoć čim otkrijete teret koji niste očekivali - pre nego što pošaljete bilo kakvo obaveštenje prodavcu, jer sadržina i trenutak tog obaveštenja utiču na kasniju mogućnost sudske zaštite. Advokat može proceniti da li je reč o potpunoj ili delimičnoj evikciji, da li vam rok za zaštitu još uvek teče i koja je kombinacija zahteva (raskid, sniženje cene, naknada štete) najsvrsishodnija s obzirom na to koliko vam je stan i dalje upotrebljiv.
Posebno je važno konsultovati advokata ako je prodavac nedostupan, ako osporava da je teret postojao u trenutku prodaje, ili ako treće lice (npr. banka kao hipotekarni poverilac) već pokreće postupak namirenja iz nepokretnosti - u tim situacijama rokovi za reagovanje su kratki, a od izbora pravnog puta zavisi da li ćete stan zadržati ili morati da ga vratite uz povraćaj novca.
Izvori
Šta da uradite
- Odmah pribavite ažuran list nepokretnosti (izvod iz katastra nepokretnosti) za stan, da tačno utvrdite koji je teret upisan, kada i u čiju korist - ovo je osnovni dokaz za sve dalje korake.
- Pismeno (preporučeno, sa dokazom prijema) obavestite prodavca da je na stanu upisan teret o kome niste bili obavešteni i pozovite ga da ga otkloni u razumnom roku.
- Proverite kupoprodajni ugovor i primopredajni zapisnik - da li je prodavac izričito garantovao da je nepokretnost bez tereta, i da li ste vi kao kupac znali ili mogli znati za teret pre potpisivanja (to utiče na obim zaštite).
- Ako prodavac teret ne otkloni, razmotrite koju zaštitu tražite: raskid ugovora i povraćaj cene, srazmerno sniženje cene uz zadržavanje stana, ili naknadu štete - izbor zavisi od toga da li je teret takav da vas potpuno ili delimično ograničava u korišćenju stana.
- Ako je teret hipoteka za dug koji je već izmiren, proverite da li poverilac (banka) treba samo da izda brisovnu dozvolu - u tom slučaju rešenje može biti jednostavnije i brže nego spor sa prodavcem.
- Ako se ne postigne dogovor, tužba se podnosi nadležnom osnovnom sudu prema mestu gde se nepokretnost nalazi ili prema prebivalištu/sedištu tuženog, u zavisnosti od pravnog osnova zahteva.
Šta ovo košta
Trošak zavisi od toga da li se stvar rešava vansudski (opomena i pregovori s prodavcem, eventualno pribavljanje brisovne dozvole) ili tužbom. Kod tužbe se, pored advokatskog honorara, računaju i sudska taksa (zavisi od vrednosti spora) i eventualni troškovi veštačenja. Kod vansudskog rešavanja trošak je uglavnom ograničen na sastav dopisa/opomene i pregled dokumentacije.
Osnov za advokatsku nagradu: Tarifni broj 13 Tarife o nagradama i naknadama troškova za rad advokata (tužba radi zaštite od evikcije u procenjivom parničnom predmetu - nagrada prema vrednosti spora); Tarifni broj 15 za zastupanje na ročištu i Tarifni broj 81 za opomenu prodavcu pre tužbe (50% nagrade za tužbu).
Pitanja i odgovori
Da li je bitno da li je prodavac znao za hipoteku ili drugi teret?
Ne - za osnov odgovornosti prodavca za pravne nedostatke nije od uticaja da li je prodavac znao ili nije znao da na stvari postoji pravo trećeg lica. Znanje prodavca može biti bitno za pitanje naknade štete i za to da li ugovorne strane mogu unapred isključiti ili ograničiti ovu odgovornost.
Da li teret mora biti upisan u katastru da bi se prodavac smatrao odgovornim?
Ne mora. Odgovornost postoji čim postoji pravo trećeg lica koje isključuje, umanjuje ili ograničava kupčevo pravo, a o kome kupac nije bio obavešten niti je pristao da uzme stvar opterećenu tim pravom - bez obzira na to da li je to pravo bilo formalno upisano u trenutku kupovine.
Šta ako sam pre kupovine video izvod iz lista nepokretnosti i teret tada nije postojao?
To je važan dokaz da niste znali niti ste morali znati za teret u trenutku zaključenja ugovora, što ide u prilog primeni pravila o odgovornosti za pravne nedostatke. Sačuvajte taj izvod kao dokaz kada budete obaveštavali prodavca ili pokretali spor.
Mogu li da tražim i raskid ugovora i naknadu štete istovremeno?
Zakon predviđa pravo na naknadu štete uz raskid ugovora ili uz sniženje cene, u zavisnosti od vrste i obima nedostatka; koja su tačno potraživanja opravdana u konkretnom slučaju zavisi od okolnosti (da li je evikcija potpuna ili delimična, da li ste pretrpeli dodatnu štetu), pa je to pitanje za individualnu procenu.