Nelegalan objekat: šta da radim i kako ide legalizacija kuće
Imate nelegalan objekat i ne znate šta da radite? Kako ide legalizacija kuće po zakonu „Svoj na svome“, koji rok još teče i šta ako prijava nije podneta.
Nelegalan objekat: šta da radim prvo
Ako imate nelegalan objekat i pitate se šta da radite, prvo utvrdite dve stvari: kako se objekat vodi u katastru i da li je za njega podneta prijava po novom zakonu. Od 24. oktobra 2025. na snazi je Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima („Sl. glasnik RS“, br. 91/2025 i 80/2026), u javnosti poznat kao „Svoj na svome“. Istog dana prestao je da važi Zakon o ozakonjenju objekata, a postupci pred opštinama su obustavljeni (čl. 27).
Stanje u katastru proverava se na portalu eKatastar. Tu se vidi da li je objekat ucrtan, da li nosi zabeležbu da je izgrađen bez dozvole ili bez upotrebne dozvole i ko je upisan na parceli. Od toga zavisi koji dokazi će vam biti potrebni.
Zakon obuhvata objekte izgrađene do dana stupanja na snagu, koji su vidljivi na satelitskom snimku ili se nalaze u bazama Agencije i Republičkog geodetskog zavoda (čl. 1. st. 3). Ono što je građeno posle tog dana ne može da se upiše po ovom zakonu.
Kako ide legalizacija kuće po novom zakonu
Legalizacija kuće sada je elektronski postupak pred Agencijom za prostorno planiranje i urbanizam. Prijava se podnosi preko digitalne platforme, posebno za svaku nepokretnost. Agencija ne ocenjuje da li se kuća uklapa u urbanistički plan. Proverava da li objekat postoji na snimku, ko je njegov faktički vlasnik i da li je na zemljištu na kome zakon dopušta upis.
Kada utvrdi da su uslovi ispunjeni, Agencija obračunava naknadu i šalje obaveštenje za plaćanje. Posle uplate izdaje potvrdu, a Republički geodetski zavod na osnovu nje upisuje pravo svojine, bez takse. Protiv potvrde nema žalbe ni upravnog spora, ali je dozvoljena tužba sudu opšte nadležnosti prema mestu nepokretnosti (čl. 12. st. 11).
Uz upis ide zabeležba da je pravo svojine upisano na osnovu ovog zakona. Država ne garantuje za bezbednost objekta, a vlasnik prihvata rizik korišćenja i odgovornost za štetu trećim licima (čl. 5).
Ako prijava nije podneta u roku
Redovni rok je trajao 60 dana i istekao je početkom februara 2026. Zakon ostavlja mogućnost naknadne prijave u roku od godinu dana od stupanja na snagu, ali samo licima koja iz objektivnih razloga nisu mogla da je podnesu ranije i koja to mogu da dokažu (čl. 20. st. 2). Pošto zakon ne nabraja koji su razlozi prihvatljivi, ishod zavisi od dokaza koje priložite.
Ako prijave nema, zakon ne ostavlja objekat u istom stanju. Agencija dostavlja Zavodu spisak neprijavljenih objekata radi upisa svojine u korist vlasnika katastarske parcele, a spisak ide i lokalnoj poreskoj administraciji (čl. 11. st. 9. i 10). To je važno kada objekat stoji na parceli koja se vodi na drugo lice, na primer na pokojnog pretka, suvlasnika ili ranijeg prodavca.
Česte prepreke: zemljište, više prijava, zaštićene zone
Najčešća prepreka je zemljište. Ako je kuća na tuđoj privatnoj parceli i nemate dokaz o pravu na zemljištu, postupak staje dok se to pitanje ne reši, a rok je pet godina (čl. 13. st. 1). Isto važi kada isti objekat prijavi više lica, a vlasnik ne može nesumnjivo da se utvrdi (čl. 11. st. 2. i 3).
Druga prepreka je lokacija. Na objektima na površinama javne namene, u prvoj zoni zaštite prirodnog dobra, u zoni zaštite kulturnog dobra od velikog i izuzetnog značaja, na vodnom dobru, u pružnom pojasu i u pojasu eksproprijacije autoputa upisuje se svojina Republike Srbije (čl. 2. st. 1). Pravo svojine se ne upisuje ni na objektima koji nisu konstruktivno završeni, kao ni na montažnim objektima i nadstrešnicama (čl. 2. st. 2).
Kada se obratiti advokatu
Pravna pomoć je korisna kada je sporno zemljište, kada je objekat nasleđen a ostavina nije raspravljena, kada je isti objekat prijavilo više lica ili kada vas je Agencija obavestila da uslovi za upis nisu ispunjeni. U tim situacijama se odlučuje o tome ko će biti upisan kao vlasnik, a rok od pet godina za rešavanje prethodnog pitanja teče od obaveštenja Agencije.
Advokat može da proceni i da li razlozi kašnjenja mogu da se dokažu kod naknadne prijave, kao i da li je protiv potvrde Agencije opravdano podneti tužbu.
Izvori
- Tarifa o nagradama i naknadama troškova za rad advokata („Sl. glasnik RS“, br. 43/2023 i 56/2025), tar. br. 13, 70
- Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima („Sl. glasnik RS“, br. 91/2025 i 80/2026), čl. 7, 8, 11, 12 i 20 (paragraf.rs)
- Zakon o prometu nepokretnosti („Sl. glasnik RS“, br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015), čl. 4a
Šta da uradite
- Proverite kako se objekat vodi u katastru: na portalu eKatastar pogledajte da li je objekat ucrtan, da li ima zabeležbu da je izgrađen bez dozvole i na koga se vodi parcela.
- Utvrdite u koju grupu spadate: objekat bez ikakve dozvole, objekat sa građevinskom a bez upotrebne dozvole, dograđen ili nadzidan deo, ili započet postupak ozakonjenja koji je obustavljen 24. oktobra 2025.
- Ako ste prijavu podneli u redovnom roku, proverite status na digitalnoj platformi i redovno pratite poruke i obaveštenja Agencije.
- Ako prijavu niste podneli, prikupite dokaze o razlozima kašnjenja (na primer lečenje, boravak u inostranstvu, nerešena ostavina) i podnesite naknadnu prijavu pre isteka roka od godinu dana. Pomoć pri podnošenju dužna je da omogući vaša opština ili grad (čl. 25. st. 2).
- Pripremite dokaz o tome kako ste stekli objekat i dokaz o pravu na zemljištu: ugovor, rešenje o nasleđivanju, stari list nepokretnosti ili posedovni list.
- Ako je objekat iz tehničkih razloga nevidljiv na satelitskom snimku ili ga nema u bazi Republičkog geodetskog zavoda, angažujte geodetsku organizaciju za elaborat geodetskih radova.
- Po prijemu obaveštenja sa instrukcijom za plaćanje, uplatite naknadu u roku od 30 dana. Potvrda se katastru prosleđuje tek posle uplate.
- Posle upisa proverite list nepokretnosti i zabeležbe. Ako ste po ovom zakonu stekli i zemljište ispod objekta, rok za formiranje parcele za redovnu upotrebu je pet godina (čl. 16. st. 9).
Šta ovo košta
Naknada za porodičnu kuću do 400 m² ili stan iznosi od 100 do 1.000 evra, zavisno od grada i zone (čl. 8. st. 2), a pojedine kategorije vlasnika su oslobođene. Upis u katastar je bez takse. Dodatni trošak su elaborat geodetskih radova, kada je potreban, i eventualni spor o zemljištu ili o tome ko je vlasnik objekta.
Osnov za advokatsku nagradu: Tarifa nema poseban tarifni broj za prijavu po zakonu „Svoj na svome“, pa se za prijavu i prigovor Agenciji primenjuje Tarifni broj 70 Tarife o nagradama i naknadama troškova za rad advokata (ostali postupci, procenjivo - nagrada prema vrednosti objekta, kao za tužbu iz Tarifnog broja 13). Za tužbu sudu opšte nadležnosti protiv potvrde Agencije (čl. 12 zakona) ili u sporu o zemljištu primenjuje se Tarifni broj 13, prema vrednosti spora.
Pitanja i odgovori
Šta ako nisam prijavio nelegalan objekat u roku?
Zakon dozvoljava naknadnu prijavu u roku od godinu dana od stupanja na snagu, ako dostavite dokaze o objektivnim razlozima zbog kojih prijavu niste podneli ranije (čl. 20. st. 2). Za objekte bez prijave Agencija dostavlja katastru spisak radi upisa svojine u korist vlasnika parcele na kojoj se objekat nalazi (čl. 11. st. 9). Ako je objekat na javnoj površini ili u zaštićenoj zoni iz čl. 2. st. 1, upisuje se predbeležba u korist države i donosi se rešenje o uklanjanju (čl. 15. st. 4. i 5).
Da li mogu da legalizujem kuću izgrađenu na tuđem placu?
Ako je zemljište u privatnoj svojini drugog lica, a nemate dokaz o pravu na zemljištu, Agencija vas upućuje da to pitanje rešite pred nadležnim organom u roku od pet godina (čl. 13. st. 1). Izuzetak važi za kuću u kojoj stanujete najmanje 20 godina, za koju je porez plaćan najmanje 10 godina u kontinuitetu, za koju nije doneto rešenje o uklanjanju i ako nemate drugu nepokretnost za stanovanje (čl. 13. st. 3).
Da li će nelegalan objekat biti srušen?
Zakon predviđa uklanjanje za objekte izgrađene posle 24. oktobra 2025. bez dozvole (čl. 20. st. 3-5) i za objekte na površinama javne namene i u zaštićenim zonama iz čl. 2. st. 1, osim ako Vlada odluči da objekat preuzme (čl. 12. st. 9. i 10). Za ostale objekte zakon kao posledicu nepodnošenja prijave propisuje upis u korist vlasnika parcele, a ne rušenje.
Mogu li da prodam kuću koja nije legalizovana?
Javni beležnik je dužan da ugovornike upozori kada je predmet prodaje objekat bez upotrebne dozvole ili objekat u postupku legalizacije, i da to upozorenje unese u ispravu (čl. 4a Zakona o prometu nepokretnosti). Da li i kako kupac može da se upiše kao vlasnik zavisi od toga kako se objekat vodi u katastru, pa je to pitanje za pažljivu procenu pre potpisivanja. Kupac može i sam, kao zainteresovano lice, da podnese prijavu Agenciji uz ugovor kao dokaz o sticanju (čl. 7. st. 1. Zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima), ali posle isteka redovnog roka samo kao naknadnu prijavu, u roku i pod uslovima iz čl. 20. st. 2.
Moj zahtev za ozakonjenje je bio u toku. Šta se sa njim desilo?
Postupci započeti po Zakonu o ozakonjenju objekata obustavljeni su 24. oktobra 2025, kolektivnim rešenjem, bez pojedinačnih rešenja (čl. 27). Stari zahtev se ne računa kao prijava po novom zakonu, pa je bila potrebna nova elektronska prijava Agenciji. Dokumentaciju iz starog predmeta opština dostavlja Agenciji na njen zahtev (čl. 6. st. 5).
Da li mogu da završim fasadu i instalacije na upisanom objektu?
Izmene zakona iz 2026. („Sl. glasnik RS“, br. 80/2026) dozvoljavaju radove na završetku konstruktivno završenih objekata bez instalacija, stolarije ili fasade, na osnovu izveštaja o zatečenom stanju koji izrađuje ovlašćeno lice. Po završetku radova vlasnik obaveštava Agenciju i građevinskog inspektora, uz izjavu stručnog lica da je objekat podoban za upotrebu.