Ugovor o poklonu: nepokretnost, overa kod notara, porez i opoziv
Ugovor o poklonu nepokretnosti: obavezna solemnizacija kod notara, šta ugovor mora da sadrži, ko ne plaća porez na poklon i kada poklon ulazi u nužni deo.
Šta je ugovor o poklonu
Ugovor o poklonu je ugovor kojim jedna strana (poklonodavac) dobrovoljno i bez naknade prenosi na drugu stranu (poklonoprimca) svojinu na stvari ili neko drugo pravo, a druga strana to prihvata. Poklon je ugovor, a ne jednostrana izjava: bez prihvatanja poklonoprimca nema poklona.
Zakon o obligacionim odnosima ne uređuje ovaj ugovor. Na njega se primenjuju opšta pravila tog zakona o ugovorima i pravna pravila ranijih građanskih zakonika, koja sudovi i dalje koriste. Forma, porez i dejstva u naslednom pravu uređeni su posebnim zakonima: Zakonom o prometu nepokretnosti, Zakonom o porezima na imovinu i Zakonom o nasleđivanju.
Poklon treba razlikovati od ugovora o doživotnom izdržavanju. Kod poklona nema protivčinidbe i imovina prelazi odmah. Kod doživotnog izdržavanja imovina prelazi tek posle smrti primaoca izdržavanja i ne uračunava se u nužni deo.
Ugovor o poklonu nepokretnosti: forma i overa kod notara
Promet nepokretnosti je po čl. 2 Zakona o prometu nepokretnosti ("Sl. glasnik RS", br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015) prenos prava svojine pravnim poslom, uz naknadu ili bez naknade. Poklon stana, kuće ili zemljišta je zato promet nepokretnosti, a čl. 4 istog zakona traži da ugovor bude zaključen u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave. Ugovor koji nije zaključen u tom obliku ne proizvodi pravno dejstvo.
Solemnizacija nije isto što i overa potpisa. Javni beležnik čita ugovor, proverava da li je dozvoljen i da li strane razumeju njegova dejstva, upozorava ih na posledice i stavlja klauzulu o potvrđivanju. Za ugovor o poklonu kod notara strane donose lična dokumenta, dokaz o svojini i, po potrebi, dokaz o srodstvu (izvod iz matične knjige rođenih ili venčanih) zbog poreskog oslobođenja.
Dokumenta za ugovor o poklonu nepokretnosti su po pravilu: lične karte ugovornih strana, podaci iz lista nepokretnosti, isprava kojom je poklonodavac stekao svojinu, dokaz o srodstvu i, kod zajedničke imovine, saglasnost supružnika. Ugovor o poklonu kod notara se ne potpisuje „na brzinu“: javni beležnik može tražiti i dodatne isprave, pa se spisak proverava sa kancelarijom pre zakazivanja.
Posle solemnizacije javni beležnik dostavlja ispravu katastru radi upisa, a katastar je odmah prosleđuje poreskom organu radi utvrđivanja poreza (čl. 34 Zakona o porezima na imovinu).
Porez na poklon i troškovi
Porez na poklon uređuje Zakon o porezima na imovinu. Obveznik je poklonoprimac. Stope su 1,5% za naslednike drugog naslednog reda i 2,5% za naslednike trećeg i daljih redova i lica koja nisu u srodstvu (čl. 19). Naslednik prvog naslednog reda i supružnik su oslobođeni poreza (čl. 21). Osnovica je tržišna vrednost poklona koju utvrđuje poreski organ.
Porez na poklon se plaća i na poklon upotrebljavanog motornog vozila, plovila i vazduhoplova, kao i na poklon gotovog novca, štednog uloga, depozita u banci, novčanog potraživanja, digitalne imovine i prava intelektualne svojine. Kod novca, prava i pokretnih stvari od istog lica izuzima se 100.000 dinara u jednoj kalendarskoj godini po svakom od tih osnova (čl. 14 Zakona o porezima na imovinu).
Ugovor o poklonu novca zakon ne vezuje za posebnu formu, ali poreska obaveza nastaje danom zaključenja ugovora, a ako ugovor nije pisan, danom prijema poklona (čl. 17). Prijava se podnosi u roku od 30 dana (čl. 35). Kod ugovora o poklonu stana sa roditelja na dete porez se ne plaća jer je dete u prvom naslednom redu, a nagrada javnog beležnika je umanjena na 50% nagrade iz Tar. br. 1 (tarifni br. 9 Javnobeležničke tarife).
Ako je poklon prikriveni ugovor o prodaji, poreski organ i sud cene stvarnu sadržinu posla. Na prividan ugovor se primenjuju pravila o ugovoru koji se njime prikriva (čl. 66 Zakona o obligacionim odnosima).
Opoziv poklona i nužni deo
Poklon je po pravilu konačan. Poklonodavac se ne može jednostrano predomisliti zato što su se odnosi u porodici promenili. Pravna pravila koja sudovi primenjuju dopuštaju opoziv u uskim slučajevima, pre svega zbog grube neblagodarnosti poklonoprimca i zbog osiromašenja poklonodavca koji više nema sredstava za život. O opozivu odlučuje sud, a teret dokazivanja je na poklonodavcu.
Druga posledica se javlja posle smrti poklonodavca. Poklon učinjen nasledniku se po pravilu uračunava u njegov nasledni deo, osim ako je poklonodavac odredio drugačije (čl. 66 i 67 Zakona o nasleđivanju). Kod pitanja nužni deo i ugovor o poklonu, vrednosti zaostavštine dodaju se svi pokloni zakonskim naslednicima i pokloni drugim licima iz poslednje godine života ostavioca (čl. 48). Ako je poklonima povređen nužni deo drugih naslednika, oni mogu tražiti vraćanje poklona u meri potrebnoj da se nužni deo namiri. Zato se kod poklona vredne nepokretnosti jednom detetu unapred razmatra položaj ostalih naslednika. Ugovor o doživotnom izdržavanju u tom pogledu ima drugačije dejstvo.
Greške koje se često prave
- Poklon nepokretnosti se sačini kao običan pisani ugovor sa overenim potpisima. Takav ugovor ne proizvodi dejstvo i ne može se upisati u katastar.
- Poklanja se zajednička imovina supružnika bez saglasnosti drugog supružnika.
- Poklonodavac pokloni jedini stan, a ne zadrži pravo stanovanja ili plodouživanja.
- Ne razmišlja se o nužnom delu ostalih naslednika, pa spor nastane u ostavinskom postupku.
- Poklon se bira umesto ugovora o doživotnom izdržavanju, iako poklonodavac zapravo očekuje negu i izdržavanje.
- Ne podnese se zahtev za poresko oslobođenje sa dokazom o srodstvu.
Kao primer strukture, ugovor o poklonu nepokretnosti obično sadrži ove klauzule: ugovorne strane, predmet poklona, izjava o poklonu i prijemu, zadržana prava, tereti, saglasnost za upis, predaja u državinu, uračunavanje u nasledni deo, troškovi. Ovo je pregled sadržine, a ne gotov tekst ugovora.
Izvori
- Zakon o porezima na imovinu („Sl. glasnik RS“, br. 26/2001 ... 94/2024), čl. 14, 17, 19, 21, 34, 35 i 40
- Javnobeležnička tarifa („Sl. glasnik RS“, br. 91/2014 ... 59/2025), čl. 10 i tarifni br. 1 i 9
- Zakon o prometu nepokretnosti („Sl. glasnik RS“, br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015), čl. 4
- Zakon o nasleđivanju („Sl. glasnik RS“, br. 46/95, 101/2003 - odluka USRS i 6/2015), čl. 48, 58, 59, 66 i 67
Šta da uradite
- Podaci o poklonodavcu i poklonoprimcu i njihov srodnički odnos, jer od njega zavise porez i javnobeležnička nagrada.
- Tačan opis poklona. Za nepokretnost: katastarska opština, broj parcele, broj lista nepokretnosti, broj i površina posebnog dela, udeo koji se poklanja.
- Izjava poklonodavca da poklon čini bez naknade i izjava poklonoprimca da poklon prima.
- Saglasnost poklonodavca da se poklonoprimac upiše u katastar kao vlasnik bez njegovog daljeg prisustva (clausula intabulandi).
- Eventualna prava koja poklonodavac zadržava, na primer pravo doživotnog stanovanja ili plodouživanja, i eventualni nalog ili uslov.
- Izjava o teretima na nepokretnosti i o tome da li je ona zajednička imovina supružnika. Za poklon iz zajedničke imovine potrebna je saglasnost supružnika.
- Odredba o tome da li se poklon uračunava u nasledni deo poklonoprimca, trenutak predaje u državinu i ko snosi troškove.
Šta ovo košta
Solemnizacija se naplaćuje po Javnobeležničkoj tarifi ("Sl. glasnik RS", br. 91/2014 ... 59/2025), prema vrednosti nepokretnosti. Nagrada za solemnizaciju je 60% nagrade iz Tar. br. 1, a vrednost boda je 180 dinara bez PDV-a. Za nepokretnost vrednu između 7 i 10 miliona dinara Tar. br. 1 predviđa 240 bodova, pa je solemnizacija 144 boda, odnosno 25.920 dinara plus PDV. Za zapis ili solemnizaciju ugovora o poklonu između roditelja kao poklonodavca i deteta kao poklonoprimca nagrada iznosi 50% nagrade iz Tar. br. 1, umesto 60%, pa je za isti vrednosni razred 120 bodova, odnosno 21.600 dinara plus PDV (tarifni br. 1 i 9). Porez na poklon: 1,5% za drugi nasledni red, 2,5% za ostale, a prvi nasledni red i supružnik su oslobođeni (čl. 19 i 21 Zakona o porezima na imovinu). Upis u katastar po osnovu isprave koju dostavlja javni beležnik ima posebnu taksu.
Pitanja i odgovori
Da li ugovor o poklonu mora kod notara?
Ugovor o poklonu nepokretnosti mora, jer čl. 4 Zakona o prometu nepokretnosti traži javnobeležnički potvrđenu (solemnizovanu) ispravu za svaki prenos svojine na nepokretnosti, uz naknadu ili bez nje. Nadležan je javni beležnik na čijem se području nepokretnost nalazi. Za poklon pokretne stvari koja se odmah predaje zakon ne traži posebnu formu.
Koliko košta ugovor o poklonu kod notara?
Cena zavisi od vrednosti nepokretnosti i računa se u bodovima po Javnobeležničkoj tarifi. Solemnizacija iznosi 60% nagrade za odgovarajući vrednosni razred, na šta se dodaje PDV. Između roditelja i deteta tarifa predviđa umanjenje. Vrednost nepokretnosti se uzima iz ugovora ili procene poreskog organa.
Ko ne plaća porez na poklon?
Porez na poklon ne plaćaju naslednik prvog naslednog reda (deca, usvojenici i njihovi potomci) i supružnik poklonodavca (čl. 21 Zakona o porezima na imovinu). Drugi nasledni red (roditelji, braća i sestre i njihovi potomci) plaća 1,5%, a svi ostali 2,5%. Zakon poznaje i druga oslobođenja, a poklon novca do 100.000 dinara godišnje od istog lica nije predmet oporezivanja.
Može li se ugovor o poklonu nepokretnosti opozvati?
Opoziv poklona nije uređen Zakonom o obligacionim odnosima. Sudovi primenjuju pravna pravila ranijih građanskih zakonika, po kojima se poklon može opozvati zbog grube neblagodarnosti poklonoprimca i zbog osiromašenja poklonodavca. O opozivu odlučuje sud u parnici, prema okolnostima svakog slučaja.
Da li poklon ulazi u nužni deo naslednika?
Da. Pri utvrđivanju vrednosti zaostavštine za izračunavanje nužnog dela uzimaju se u obzir i pokloni koje je ostavilac učinio zakonskim naslednicima, bez obzira na vreme poklona, a pokloni trećim licima samo ako su učinjeni u poslednjoj godini ostaviočevog života (čl. 48 Zakona o nasleđivanju). Ako je nužni deo povređen, nužni naslednik može tražiti smanjenje raspolaganja i vraćanje poklona, u roku od tri godine od smrti ostavioca (čl. 58 i 59).
Kako izgleda primer ugovora o poklonu nepokretnosti?
Primer uobičajeno ima ove delove: ugovorne strane i srodstvo, opis nepokretnosti po podacima iz katastra, izjavu o poklonu i prihvatanju, zadržana prava poklonodavca, izjavu o teretima, saglasnost za upis u katastar, predaju u državinu, troškove i klauzulu javnog beležnika. Tekst se prilagođava konkretnoj nepokretnosti, a javni beležnik pre potvrđivanja proverava da li je ugovor u skladu sa zakonom.
Kako se radi ugovor o poklonu stana sa roditelja na dete?
Ugovor o poklonu stana sa roditelja na dete mora biti solemnizovan kod javnog beležnika na čijem području se stan nalazi (čl. 4 Zakona o prometu nepokretnosti). Za ugovor o poklonu između roditelja kao poklonodavca i deteta kao poklonoprimca nagrada javnog beležnika iznosi 50% nagrade iz Tar. br. 1, umesto 60% (tarifni br. 9 Javnobeležničke tarife). Dete kao naslednik prvog naslednog reda ne plaća porez na poklon (čl. 21 Zakona o porezima na imovinu). Roditelj u ugovoru može zadržati pravo doživotnog stanovanja ili plodouživanja. Posle smrti roditelja poklon se detetu uračunava u nasledni deo, osim ako je roditelj izjavio da se neće uračunati, a pravila o nužnom delu ostale dece važe u svakom slučaju (čl. 66 i 67 Zakona o nasleđivanju).
Da li ugovor o poklonu novca mora biti u pisanoj formi?
Zakon ne traži posebnu formu za poklon novca koji se odmah predaje, ali je pisani ugovor koristan kao dokaz da je novac poklon, a ne zajam. Poklon gotovog novca, štednog uloga ili depozita u banci je predmet poreza na poklon (čl. 14 Zakona o porezima na imovinu). Od istog lica izuzima se 100.000 dinara u jednoj kalendarskoj godini. Poreska obaveza nastaje danom zaključenja ugovora, a bez pisanog ugovora danom prijema poklona (čl. 17). Poklonoprimac podnosi poresku prijavu u roku od 30 dana, i kada je kao dete ili supružnik oslobođen poreza (čl. 35). Uplata na račun ostavlja jasniji trag od predaje gotovine.
Koja dokumenta su potrebna za ugovor o poklonu nepokretnosti?
Za ugovor o poklonu nepokretnosti obično su potrebni: važeće lične karte ili pasoši poklonodavca i poklonoprimca, podaci o nepokretnosti iz lista nepokretnosti, isprava na osnovu koje je poklonodavac stekao svojinu (ugovor ili rešenje o nasleđivanju), izvod iz matične knjige rođenih ili venčanih kao dokaz srodstva zbog poreskog oslobođenja (čl. 21 Zakona o porezima na imovinu) i saglasnost supružnika ako je nepokretnost zajednička imovina. Spisak se može razlikovati od slučaja do slučaja, pa je dobro unapred pitati kancelariju javnog beležnika šta treba doneti.