Pravo preče kupovine: ko ga ima, ponuda, rokovi i tužba
Pravo preče kupovine nepokretnosti: ko ga ima (suvlasnik, sused poljoprivrednog zemljišta), kako izgleda ponuda, rok od 15 dana i tužba ako je pravo povređeno.
Šta je pravo preče kupovine i ko ga ima
Pravo preče kupovine je pravo određenog lica da nepokretnost kupi pre svih drugih, pod uslovima pod kojima vlasnik namerava da je proda. Ono ograničava pravo svojine prodavca: vlasnik i dalje slobodno odlučuje da li prodaje i po kojoj ceni, ali ne bira slobodno kome prvo nudi. Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa propisuje da suvlasnici imaju pravo preče kupovine samo kada je to određeno zakonom. Za nepokretnosti je to učinio Zakon o prometu nepokretnosti („Sl. glasnik RS“, br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015).
Taj zakon poznaje dva slučaja. Prvi je suvlasnik: ko namerava da proda svoj suvlasnički deo, dužan je da ga prethodno ponudi ostalim suvlasnicima (čl. 5). Drugi je sused poljoprivrednog zemljišta: ko prodaje poljoprivredno zemljište, dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta (čl. 6). Sused je po redosledu iza suvlasnika zemljišta koje se prodaje.
Pravo preče kupovine može da nastane i ugovorom, na primer kada ga kupac i prodavac unesu u kupoprodajni ugovor. To uređuje Zakon o obligacionim odnosima (čl. 527-533): imalac prava se izjašnjava da li se koristi pravom u roku od mesec dana od obaveštenja o nameravanoj prodaji i istovremeno isplaćuje ili kod suda polaže cenu, a ugovorno pravo prestaje posle pet godina od zaključenja ugovora (duže ugovoreni rok svodi se na pet godina). Pravo preče kupovine određeno zakonom nije vremenski ograničeno. Ugovorno pravo preče kupovine nepokretnosti može se upisati u katastar (čl. 10. Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture).
Kako izgleda ponuda i koji su rokovi
Ponuda mora biti pismena i mora da sadrži podatke o nepokretnosti, cenu i ostale uslove prodaje. Dostavlja se istovremeno svim nosiocima prava preče kupovine, preporučenim pismom (čl. 7). Usmena ponuda, poruka ili razgovor ne ispunjavaju ovu formu.
Imalac prava izjašnjava se pismeno u roku od 15 dana od prijema ponude, takođe preporučenim pismom. Ako u tom roku ne izjavi da prihvata ponudu, prodavac može da proda nepokretnost drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima (čl. 8). Ako prodavac u roku od godinu dana od neprihvatanja ponude ne proda nepokretnost, pri novoj prodaji ponovo je dužan da je ponudi (čl. 9).
U praksi javni beležnik pri solemnizaciji ugovora traži dokaz da je ponuda poslata ili izjavu imalaca prava da se njime ne koriste.
Šta ako je pravo preče kupovine povređeno
Pravo je povređeno kada prodavac nepokretnost proda bez prethodne ponude ili kada je proda pod uslovima povoljnijim od onih iz ponude. Imalac prava tada može tužbom da zahteva da se ugovor oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovima (čl. 10. st. 1). Ugovor sa trećim licem time ne postaje ništav za sve, već ne deluje prema imaocu prava.
Tužba se podnosi u roku od 30 dana od dana kada je imalac prava saznao za prodaju, a najkasnije u roku od dve godine od zaključenja ugovora (čl. 10. st. 2). Posle dve godine tužba više nije moguća, bez obzira na to kada ste saznali.
Zakon posebno uređuje slučaj kada ugovor nije zaključen u propisanoj formi, a nepokretnost je predata kupcu u državinu. I tada se smatra da je pravo preče kupovine povređeno. Rok za tužbu je jedna godina od saznanja za prenos državine, a najkasnije dve godine od predaje (čl. 10. st. 3. i 4).
Uz tužbu se kod suda polaže iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe (čl. 10. st. 5). Zato ovaj postupak pokreće onaj ko je zaista spreman da nepokretnost kupi. U prvom stepenu o ovakvoj tužbi po pravilu sudi osnovni sud, koji je nadležan za građanskopravne sporove za koje nije nadležan drugi sud (čl. 24. Zakona o uređenju sudova).
Pravo svojine, upis u katastar i zakon o upisu prava svojine
Kupac postaje vlasnik upisom prava svojine u katastar nepokretnosti. Upis kupca ne sprečava imaoca prava preče kupovine da podnese tužbu, dok teku rokovi iz čl. 10. Ako tužba uspe, presuda je osnov da se imalac prava upiše umesto kupca, pod istim uslovima prodaje.
Pod nazivom „zakon o upisu prava svojine“ građani najčešće traže jedan od dva propisa. Prvi je Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture, koji uređuje redovan upis na osnovu ugovora, presude ili rešenja o nasleđivanju. Drugi je Zakon o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole („Sl. glasnik RS“, br. 25/13 i 145/14). Objekte upisane po tom zakonu danas obuhvata Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima („Sl. glasnik RS“, br. 91/2025 i 80/2026), poznat kao „Svoj na svome“.
Kada se obratiti advokatu
Pravna pomoć je korisna čim saznate da je nepokretnost prodata bez ponude, jer je rok od 30 dana kratak, a uz tužbu se polaže značajan iznos. Advokat može da proceni da li ste imalac prava, od kog dana teče rok i da li su uslovi prodaje trećem licu zaista povoljniji od ponuđenih.
Ako ste prodavac, provera je korisna pre slanja ponude: da li su obuhvaćeni svi suvlasnici i susedi, da li ponuda sadrži sve uslove i da li je dostava izvršena na način koji se kasnije može dokazati.
Izvori
- Tarifa o nagradama i naknadama troškova za rad advokata („Sl. glasnik RS“, br. 43/2023), tar. br. 13 i 15
- Tarifa o nagradama i naknadama troškova za rad advokata, prečišćen tekst („Sl. glasnik RS“, br. 43/2023 i 56/2025) (paragraf.rs)
- Zakon o prometu nepokretnosti („Sl. glasnik RS“, br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015), čl. 5-10
- Zakon o obligacionim odnosima, čl. 66 i 527-533
- Zakon o kulturnom nasleđu („Sl. glasnik RS“, br. 129/2021), čl. 103
- Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture („Sl. glasnik RS“, br. 41/2018 ... 92/2023), čl. 10
- Zakon o uređenju sudova („Sl. glasnik RS“, br. 10/2023), čl. 24
Šta da uradite
- Utvrdite da li uopšte imate pravo preče kupovine: pribavite list nepokretnosti i proverite da li ste upisani kao suvlasnik, odnosno da li se vaša poljoprivredna parcela graniči sa parcelom koja se prodaje.
- Ako ste dobili ponudu, proverite da li sadrži podatke o nepokretnosti, cenu i ostale uslove prodaje i zabeležite datum prijema, jer od njega teče rok od 15 dana.
- Ako ponudu prihvatate, izjavite to pismeno i pošaljite preporučenim pismom pre isteka roka. Sačuvajte potvrdu o predaji pošiljke.
- Ako ste saznali da je nepokretnost prodata bez ponude, pribavite dokaz o prodaji: list nepokretnosti sa novim upisom ili podatak o ugovoru. Zabeležite kada ste i kako saznali za prodaju.
- Uporedite uslove iz ponude sa uslovima pod kojima je nepokretnost prodata. Niža cena ili duži rok plaćanja za trećeg kupca znače povoljnije uslove.
- Pre tužbe proverite da li možete da obezbedite iznos tržišne vrednosti nepokretnosti, jer se on polaže kod suda istovremeno sa podnošenjem tužbe (čl. 10. st. 5).
- Tužbu podnesite u roku od 30 dana od saznanja za prodaju. Tužbom se traži da se ugovor oglasi bez dejstva prema vama i da vam se nepokretnost proda i preda pod istim uslovima.
Šta ovo košta
Pored advokatskog honorara i sudske takse, koji zavise od vrednosti spora, tužilac istovremeno sa tužbom polaže kod suda iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe (čl. 10. st. 5). To je najveći finansijski uslov ovog postupka.
Osnov za advokatsku nagradu: Tarifa o nagradama i naknadama troškova za rad advokata, tar. br. 13 (tužba radi ostvarivanja prava preče kupovine, procenjiv predmet - nagrada prema vrednosti spora) i tar. br. 15 (zastupanje na ročištu).
Pitanja i odgovori
Ko ima pravo preče kupovine nepokretnosti?
Po Zakonu o prometu nepokretnosti to su suvlasnici nepokretnosti, kada jedan od njih prodaje svoj suvlasnički deo (čl. 5), i vlasnici susednog poljoprivrednog zemljišta, kada se prodaje poljoprivredno zemljište (čl. 6). Suvlasnik ima prednost pred susedom. Pravo preče kupovine mogu da propišu i drugi zakoni: na primer, Republika Srbija ima pravo preče kupovine kulturnog dobra u privatnoj svojini (čl. 103. Zakona o kulturnom nasleđu). Pravo preče kupovine može se i ugovoriti.
Da li komšija ima pravo preče kupovine kad prodajem stan ili plac?
Zakon o prometu nepokretnosti pravo preče kupovine suseda vezuje samo za poljoprivredno zemljište (čl. 6). Za stan, kuću ili građevinski plac koji je u vašoj isključivoj svojini ovaj zakon ne propisuje pravo preče kupovine suseda.
Da li pravo preče kupovine važi kod poklona?
Zakon govori o suvlasniku koji namerava da „proda“ svoj deo i o vlasniku koji namerava da „proda“ poljoprivredno zemljište (čl. 5. i 6), pa se obaveza ponude vezuje za prodaju. Ako je poklon zaključen samo da bi se prikrila prodaja, to je pitanje prividnog ugovora koje se dokazuje u parnici: prividan ugovor nema dejstva među stranama, a ako prikriva neki drugi ugovor, taj drugi važi ako su ispunjeni uslovi za njegovu punovažnost (čl. 66. Zakona o obligacionim odnosima).
Šta ako ne odgovorim na ponudu u roku od 15 dana?
Ako se u roku od 15 dana od prijema ne izjasnite pismeno da prihvatate ponudu, prodavac može da proda nepokretnost drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima od onih iz ponude (čl. 8). Ako je ne proda u roku od godinu dana, pri novoj prodaji ponovo je dužan da vam pošalje ponudu (čl. 9).
Kome prodavac daje prednost ako ima više suvlasnika?
Prvenstvo ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom. Ako više suvlasnika ima jednake delove, prodavac sam bira kome od njih prodaje (čl. 5. st. 2. i 3). Kod poljoprivrednog zemljišta prednost ima sused čija se parcela pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca, a pri jednakim graničnim linijama sused sa najvećom površinom (čl. 6. st. 2).
Kakve veze ima pravo preče kupovine sa upisom prava svojine?
Pravo svojine na nepokretnosti stiče se upisom u katastar. Tužba zbog povrede prava preče kupovine može da se podnese i posle upisa kupca, u zakonskim rokovima. Upis prava svojine uređuje Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture („Sl. glasnik RS“, br. 41/2018, 95/2018, 31/2019, 15/2020 i 92/2023), a za objekte bez dozvole od 2025. i Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima.