Stan nije uknjižen, šta sada
Šta da uradite ako stan koji ste kupili ili u kome živite nije uknjižen u katastru nepokretnosti.
Šta da uradite
Kad stan nije uknjižen, to znači da u katastru nepokretnosti kao vlasnik i dalje figuriše neko drugo lice (npr. prethodni vlasnik ili investitor), iako vi imate punovažan pravni osnov - najčešće kupoprodajni ugovor - da to pravo steknete. Prvi korak je da proverite tačno stanje u listu nepokretnosti: ko je upisan, da li postoje tereti ili zabeležbe, i da li je katastarska parcela/poseban deo objekta uopšte formiran u evidenciji. Upis prava svojine se vrši na osnovu isprave podobne za upis - u praksi je to najčešće ugovor overen (solemnizovan) kod javnog beležnika, a osnov može biti i pravnosnažna sudska odluka.
Kod novogradnje, uslov koji često zaustavlja uknjižbu jeste nedostatak upotrebne dozvole za zgradu - bez nje poseban deo (stan, poslovni prostor, garažno mesto) obično ne može biti zaveden kao samostalan predmet upisa. Ako je zgrada u međuvremenu bespravno dograđena ili uopšte nema građevinsku dozvolu, uknjižbi po pravilu prethodi postupak ozakonjenja objekta pred nadležnim organom jedinice lokalne samouprave; rešenje o ozakonjenju tada preuzima ulogu upotrebne dozvole za potrebe daljeg upisa. Tek kada su ovi uslovi ispunjeni, zahtev za upis prava svojine podnosi se nadležnoj službi za katastar nepokretnosti, uz dokaz o uplaćenim taksama.
Vredi imati u vidu da propisi koji uređuju upis u katastar povremeno donose olakšice za starije, formalno nesavršene isprave (npr. ugovore iz perioda kad overa nije bila obavezna u današnjem obliku), pa je pri proveri dokumentacije korisno proveriti i da li se na vaš slučaj primenjuje neka od tih olakšica.
Kada se obratiti advokatu
Ako je vaš predmet jednostavan - uredan, nesporan ugovor, zgrada sa upotrebnom dozvolom, nema tereta - zahtev za upis često može podneti i javni beležnik koji je sačinio ugovor, bez posebnog angažovanja advokata. Advokat postaje potreban kad nešto od toga nedostaje: kad je dokumentacija nepotpuna ili sporna, kad prethodni vlasnik ne sarađuje, kad je zgrada bez upotrebne dozvole pa treba proceniti izglede i tok postupka ozakonjenja, ili kad je katastar već jednom odbio ili odbacio zahtev za upis.
Takođe je korisno posavetovati se pre nego što uplatite bilo šta ili potpišete dodatne izjave, naročito ako vam neko (investitor, posrednik) predlaže "privremeno" rešenje umesto upisa na vaše ime - takva rešenja mogu ostaviti vaše pravo nezaštićenim u odnosu na treća lica.
Izvori
Šta da uradite
- Proverite trenutno stanje u katastru nepokretnosti (list nepokretnosti) da utvrdite ko je upisan kao vlasnik i da li postoje prepreke za upis (npr. teret, spor, neusaglašenost katastarske i faktičke parcele).
- Pripremite ispravu podobnu za upis - najčešće je to kupoprodajni ugovor overen (solemnizovan) kod javnog beležnika, ili pravnosnažna sudska/ostavinska odluka ako je osnov nasleđivanje.
- Za novogradnju proverite da li je za zgradu izdata upotrebna dozvola - bez nje poseban deo (stan) po pravilu ne može biti evidentiran kao samostalan objekat pogodan za upis prava svojine.
- Ako zgrada ili stan nemaju upotrebnu dozvolu jer su izgrađeni ili dograđeni bez dozvole, proverite status postupka ozakonjenja kod nadležnog organa jedinice lokalne samouprave - rešenje o ozakonjenju zamenjuje upotrebnu dozvolu za potrebe upisa.
- Upis po pravilu pokreće javni beležnik koji je sačinio ili potvrdio ugovor, tako što ispravu dostavlja katastru preko e-šaltera u roku od 24 časa. Ako to nije učinjeno, zahtev za upis podnosi se preko e-šaltera, preko profesionalnog korisnika, na primer advokata, uz dokaz o uplati republičke administrativne takse i naknade za uslugu katastra.
- Pratite tok postupka - ako služba za katastar odbije ili odbaci zahtev, protiv tog rešenja može se izjaviti žalba Republičkom geodetskom zavodu, preko službe za katastar, u roku od osam dana od dana dostavljanja rešenja.
Šta ovo košta
Osim eventualnog advokatskog honorara, postupak upisa prati republička administrativna taksa i naknada za uslugu Republičkog geodetskog zavoda; ako je ugovor tek potrebno solemnizovati, dodaje se i notarska nagrada. Iznosi taksi i naknada RGZ-a usklađuju se periodično. Ako je potreban postupak ozakonjenja, tu se dodaju i posebne takse za ozakonjenje, čija visina zavisi od vrste i površine objekta.
Osnov za advokatsku nagradu: Tarifni broj 27 Tarife o nagradama i naknadama troškova za rad advokata (zahtev za upis u katastar nepokretnosti u procenjivim stvarima - nagrada prema vrednosti nepokretnosti, kao za tužbu iz Tarifnog broja 13); Tarifni broj 28 za neprocenjive upise (550 poena) i Tarifni broj 30 za pravni lek protiv odluke katastra.
Pitanja i odgovori
Da li mogu da prodam stan koji nije uknjižen na mene?
Faktički je moguće ugovoriti prodaju uz prenos celokupne dokumentacije (tzv. "prodaja niza ugovora"), ali to nosi dodatni rizik i za kupca i za prodavca jer u katastru i dalje figuriše ranije upisano lice. Bezbednije rešenje je da se prvo izvrši upis na vaše ime, pa tek onda dalja prodaja.
Šta ako je zgrada sagrađena bez građevinske dozvole?
U tom slučaju upis prava svojine po pravilu nije moguć dok se ne sprovede postupak ozakonjenja objekta pred nadležnim organom jedinice lokalne samouprave. Rešenje o ozakonjenju tada zamenjuje upotrebnu dozvolu kao osnov za dalji upis u katastar.
Koliko dugo traje postupak upisa u katastar?
Rokove propisuje zakon: kada ispravu dostavi javni beležnik ili drugi obveznik dostave, služba za katastar donosi rešenje u roku od pet radnih dana, a o zahtevu stranke odlučuje u roku od 15 dana, odnosno pet radnih dana kod upisa hipoteke i jednostavnijih predmeta (čl. 36. Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova). Postupak traje duže ako zahtev ima nedostatke koje treba otkloniti ili ako je sporan.
Da li mi treba advokat za upis u katastar ako imam uredan ugovor?
Za jednostavan, nesporan slučaj zahtev može podneti i sâmo lice ili javni beležnik koji je sačinio ugovor. Advokat postaje koristan kada postoji sporna dokumentacija, nedostaje neka isprava, zgrada nema upotrebnu dozvolu ili je zahtev već jednom odbijen.
Kako mogu sam da proverim ko je trenutno upisan kao vlasnik stana?
Republički geodetski zavod vodi javno dostupan servis za pregled podataka iz katastra nepokretnosti (e-Katastar/RGZ), preko kog se za konkretnu parcelu ili poseban deo objekta može videti ko je upisan kao vlasnik i koji tereti ili zabeležbe postoje. Za zvaničan izvod koji služi kao dokaz (list nepokretnosti) potrebno je podneti zahtev nadležnoj službi za katastar nepokretnosti, uz taksu.