Pređi na sadržaj
AdvokatX
Meni
Probajte besplatno

Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa: pravo svojine ukratko

Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa (ZOSPO): pravo svojine na nepokretnosti, održaj, susvojina, službenosti, zaštita svojine i državine, upis u katastar.

INFO
Kratak odgovor. Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa (ZOSPO) je osnovni propis o pravu svojine u Srbiji: šta vlasnik sme, kako se svojina stiče (ugovor i upis, održaj, građenje, nasleđivanje), šta su susvojina, službenosti i zaloga, kako se svojina i državina štite pred sudom. Važeći tekst objavljen je u „Sl. listu SFRJ“, br. 6/80 i 36/90, „Sl. listu SRJ“, br. 29/96 i „Sl. glasniku RS“, br. 115/2005 - dr. zakon. Zakon je star, ali i dalje važi; novi građanski zakonik nije donet. Ova stranica objašnjava zakon običnim jezikom i ne zamenjuje zvanični tekst.

Šta uređuje Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa i na koga se primenjuje

Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa, skraćeno ZOSPO, je osnovni propis o stvarnim pravima u Srbiji. Uređuje pravo svojine, susvojinu i zajedničku svojinu, sticanje i prestanak svojine, službenosti, zalogu i državinu. Kada neko pretražuje „zakon o svojinsko pravnim odnosima“ ili „zakon o svojini“, misli na ovaj zakon. Primenjuje se na fizička i pravna lica, domaća i strana (čl. 1 i 85b).

Zvanični citat glasi: Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa („Sl. list SFRJ“, br. 6/80 i 36/90, „Sl. list SRJ“, br. 29/96 i „Sl. glasnik RS“, br. 115/2005 - dr. zakon). Zakon je donet 1980. godine kao savezni zakon i stupio je na snagu 1. septembra 1980. Izmenama iz 1996. godine dobio je odredbe o pravima stranih lica (čl. 82a i 82b), a 2005. godine Zakon o hipoteci (br. 115/2005) preuzeo je materiju hipoteke, pa su čl. 63-69 ZOSPO prestali da važe. Od tada zakon nije menjan.

Za praktična pitanja ZOSPO se čita zajedno sa nekoliko posebnih zakona: Zakonom o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture (upis svojine), Zakonom o hipoteci (hipoteka), Zakonom o planiranju i izgradnji (građevinsko zemljište i konverzija prava korišćenja) i Zakonom o obligacionim odnosima (zaloga na pokretnim stvarima i pravima, čl. 62 ZOSPO).

Kako je zakon strukturisan

Zakon ima oko 90 članova, od kojih je deo brisan. Glave su:

  • I Osnovna načela (čl. 1-8): sadržina svojine, zabrana zloupotrebe, susedska prava
  • II Pravo svojine (čl. 9-48): predmet svojine, susvojina i zajednička svojina, sticanje svojine, zaštita svojine, prestanak svojine
  • III Pravo službenosti (čl. 49-60): stvarne službenosti; lične službenosti samo su najavljene
  • IV Pravo zaloge (čl. 61-69): opšta pravila; hipoteka je preseljena u Zakon o hipoteci
  • V Državina (čl. 70-81): pojam, savesnost, samopomoć, sudska zaštita
  • VI Prava stranih lica (čl. 82-85b)
  • VII i VIII merodavno pravo i završne odredbe

Odredbe koje se najčešće traže

Sadržina prava svojine (čl. 3-5). Vlasnik ima pravo da stvar drži, koristi i njome raspolaže, u granicama zakona. Zabranjeno je vršenje svojine protivno cilju zbog koga je priznata (čl. 4). Vlasnik nepokretnosti mora se uzdržavati od dima, buke, potresa, otpadnih voda i sličnih smetnji koje prelaze uobičajenu meru s obzirom na mesne prilike (čl. 5). To je pravni osnov za većinu susedskih sporova.

Pravo svojine na nepokretnosti (čl. 9 i 19). Svojina može postojati na zgradama, stanovima, poslovnom prostoru, poljoprivrednom i građevinskom zemljištu, a na posebnom delu zgrade (stan, poslovna prostorija, garaža, garažno mesto) postoji posebna svojina, dok su zajednički delovi zgrade u zajedničkoj nedeljivoj svojini vlasnika posebnih delova.

Susvojina i zajednička svojina (čl. 13-18). Susvojina postoji kada je deo svakog suvlasnika određen srazmerno celini (idealni deo); ako delovi nisu određeni, pretpostavlja se da su jednaki. Suvlasnik može raspolagati svojim delom bez saglasnosti ostalih; pravo preče kupovine ostali suvlasnici imaju samo kad je to određeno zakonom (čl. 14). Za poslove redovnog upravljanja potrebna je saglasnost većine po vrednosti delova, a za otuđenje cele stvari, promenu namene, zakup cele stvari, hipoteku, službenosti i veće popravke saglasnost svih (čl. 15). Deoba se može tražiti u svako doba i to pravo ne zastareva (čl. 16). Zajednička svojina je svojina više lica čiji su udeli odredivi, ali unapred nisu određeni (čl. 18), na primer imovina supružnika stečena u braku.

Sticanje svojine (čl. 20-36). Svojina se stiče po samom zakonu, pravnim poslom, nasleđivanjem i odlukom državnog organa (čl. 20). Po samom zakonu stiče se izradom nove stvari, spajanjem, mešanjem, građenjem na tuđem zemljištu, odvajanjem plodova, održajem, sticanjem od nevlasnika i okupacijom (čl. 21). Na osnovu ugovora svojina na nepokretnosti stiče se upisom u javnu knjigu (čl. 33), a na pokretnoj stvari predajom (čl. 34). Nasleđivanjem se svojina stiče u trenutku otvaranja nasleđa (čl. 36).

Građenje na tuđem zemljištu (čl. 24-26). Savestan graditelj, koji nije znao niti mogao znati da gradi na tuđem, stiče svojinu na objektu i zemljištu ako je vlasnik znao za gradnju i nije se odmah usprotivio; vlasnik tada može tražiti naknadu prometne vrednosti zemljišta u roku od tri godine od saznanja, a najkasnije 10 godina od završetka gradnje (čl. 24). Ako je graditelj bio nesavestan, vlasnik zemljišta bira: da objekat pripadne njemu uz naknadu građevinske vrednosti, da graditelj poruši objekat ili da mu isplati cenu zemljišta; izbor mora učiniti u roku od tri godine od završetka gradnje (čl. 25).

Službenosti (čl. 49-59). Stvarna službenost je pravo vlasnika jedne nepokretnosti (povlasno dobro) da za njene potrebe vrši određene radnje na tuđoj nepokretnosti (poslužno dobro), na primer da prolazi preko susedne parcele. Zasniva se ugovorom uz upis u javnu knjigu, odlukom suda kad se povlasno dobro ne može koristiti bez toga, i održajem posle 20 godina faktičkog vršenja kome se vlasnik nije protivio (čl. 51-54). Vrši se tako da najmanje opterećuje poslužno dobro (čl. 50). Prestaje, između ostalog, ako se ne vrši tri uzastopne godine uz protivljenje vlasnika poslužnog dobra ili kad postane nepotrebna (čl. 58).

Zaloga (čl. 61-62). Pravo zaloge može postojati na pokretnim stvarima, nepokretnostima i pravima, a nastaje ugovorom, sudskom odlukom i po zakonu (čl. 61). Za zalogu na pokretnim stvarima i pravima upućuje se na Zakon o obligacionim odnosima (čl. 62), a registrovanu zalogu i hipoteku uređuju posebni zakoni.

Prava stranih lica (čl. 82-82v). Stranci stiču pokretne stvari kao i domaća lica, a nepokretnosti pod uslovom uzajamnosti: stan i stambenu zgradu kao domaći državljanin, a nepokretnosti za delatnost ako je obavljaju u Srbiji. Ugovor se može overiti samo ako su ti uslovi ispunjeni.

Zaštita svojine i državine: tužbe i rokovi

Zakon razlikuje zaštitu prava svojine od zaštite državine, i to je razlika koja u praksi odlučuje o strategiji.

Svojinska (reivindikaciona) tužba iz čl. 37 je tužba vlasnika protiv onoga ko drži njegovu stvar bez osnova. Vlasnik mora dokazati svoje pravo svojine i da se stvar nalazi kod tuženog. Pravo na ovu tužbu ne zastareva. Savestan držalac vraća stvar bez naknade za korišćenje i ima pravo na nužne i korisne troškove (čl. 38); nesavestan držalac vraća i plodove i odgovara za štetu (čl. 39). Lice koje je stvar pribavilo po pravnom osnovu, ali još nije postalo vlasnik (pretpostavljeni vlasnik), ima sličnu tužbu po čl. 41.

Negatorna tužba iz čl. 42 je tužba protiv uznemiravanja koje nije oduzimanje stvari: sused koji prelazi granicu, gradi tako da ugrožava objekat, ispušta vodu na tuđe. Traži se prestanak uznemiravanja i, po opštim pravilima, naknada štete. Ni ova tužba ne zastareva. Suvlasnik može tužiti za zaštitu cele stvari i svog dela (čl. 43).

Zaštita državine (čl. 70-81) je brža i jednostavnija, ali vremenski ograničena. Državinu ima svako ko neposredno vrši faktičku vlast na stvari, a i posredni držalac koji je stvar dao drugome u zakup, na plodouživanje ili čuvanje (čl. 70). Savesnost državine se pretpostavlja (čl. 72). Držalac ima pravo na samopomoć kad je opasnost neposredna, a samopomoć nužna i srazmerna (čl. 76). Sudska zaštita od smetanja državine traži se u roku od 30 dana od saznanja za smetanje i učinioca, a najkasnije u roku od godinu dana od smetanja (čl. 77). Sud odlučuje samo prema poslednjem stanju državine, a pravo na državinu, pravni osnov i savesnost nisu od uticaja (čl. 78). Nezavisno od tog spora, zaštita se može tražiti i po osnovu prava na državinu (čl. 81). Praktičan pregled za slučaj uzurpacije parcele nalazi se na strani Komšija mi je uzurpirao plac.

Pravo svojine i katastar

ZOSPO kaže da se svojina na nepokretnosti po ugovoru stiče upisom u javnu knjigu (čl. 33). Ta javna knjiga danas je katastar nepokretnosti koji vodi Republički geodetski zavod, a postupak upisa uređuje Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture („Sl. glasnik RS“, br. 41/2018, 95/2018, 31/2019, 15/2020 i 92/2023). Upisom se stiču, prenose, ograničavaju i prestaju pravo svojine i druga stvarna prava, ako zakonom za pojedine slučajeve nije drukčije propisano (čl. 6 st. 3 tog zakona). Svojina se upisuje kao svojina, susvojina ili zajednička svojina (čl. 7).

Postupak u praksi: javni beležnik solemnizuje ugovor i ispravu dostavlja katastru kroz e-šalter u roku od 24 časa (čl. 22 i 23); katastar donosi rešenje u roku od pet radnih dana po dostavi isprave, odnosno 15 dana po zahtevu stranke (čl. 36); protiv rešenja može se izjaviti žalba Zavodu u roku od osam dana od dostavljanja (čl. 42). Svojina stečena održajem, nasleđivanjem ili odlukom suda nastaje i bez upisa, ali se upis i tada sprovodi na osnovu pravnosnažne odluke, radi sigurnosti prema trećim licima. Šta raditi kad upis izostane objašnjeno je na strani Stan nije uknjižen, šta sada.

Konverzija prava korišćenja u pravo svojine tiče se građevinskog zemljišta na kome su vlasnici objekata iz ranijeg sistema bili upisani samo kao korisnici. Zakon o planiranju i izgradnji propisuje da se pravo korišćenja pretvara u pravo svojine bez naknade, a upis vrši katastar po službenoj dužnosti, uz izuzetke za sportska udruženja, zadruge, lica iz Aneksa G Sporazuma o sukcesiji i društvena preduzeća (čl. 102). Raniji zakon koji je konverziju vezivao za naknadu prestao je da važi 2023. godine.

Da li postoji novi zakon o svojini 2025. ili 2026. godine

Ne. ZOSPO iz 1980. godine, u tekstu sa izmenama do 2005. godine, i dalje je važeći propis. Radna verzija Građanskog zakonika Srbije, koja bi obuhvatila i stvarno pravo, godinama je u pripremi, ali do septembra 2026. nije usvojena. Promene koje građani osećaju u praksi dolaze iz posebnih zakona: postupak upisa u katastar je od 2018. godine elektronski, a od izmena 2023. zahtevi se podnose preko profesionalnih korisnika; konverzija prava korišćenja je od 2023. godine bez naknade. Deo materije koju ZOSPO samo najavljuje, pre svega plodouživanje, pravo upotrebe i pravo stanovanja (čl. 60), nikada nije uređen posebnim zakonom, pa se u praksi primenjuju pravna pravila predratnog građanskog prava na osnovu Zakona o nevažnosti pravnih propisa donetih pre 6. aprila 1941. godine (čl. 4). Pre oslanjanja na neko pravilo o ličnim službenostima proverite sa advokatom šta sudska praksa u vašem slučaju priznaje.

Gde pročitati zvanični tekst

Zvanični prečišćeni tekst dostupan je u Pravno-informacionom sistemu Republike Srbije: Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa na pravno-informacioni-sistem.rs. Pošto je zakon donet u drugoj državi i pre današnjeg katastra, pojedini izrazi (javna knjiga, društvena svojina, savezni organ) čitaju se u današnjem značenju. Za konkretan slučaj proverite i posebne zakone navedene na ovoj strani.

Izvori

Šta da uradite

  • Vlasnik ima pravo da stvar drži, koristi i njome raspolaže u granicama zakona, a svako drugi dužan je da se uzdržava od povrede tuđe svojine (čl. 3).
  • Pravo svojine stiče se po samom zakonu, na osnovu pravnog posla, nasleđivanjem i odlukom državnog organa (čl. 20). Na osnovu ugovora svojina na nepokretnosti stiče se tek upisom u javnu knjigu, danas katastar nepokretnosti (čl. 33).
  • Održaj: savestan i zakonit držalac stiče svojinu na nepokretnosti posle 10 godina, a samo savestan držalac posle 20 godina; za pokretne stvari rokovi su tri, odnosno 10 godina (čl. 28).
  • Građenje na tuđem zemljištu: ishod zavisi od toga da li su graditelj i vlasnik zemljišta bili savesni; vlasnik zemljišta svoje zahteve po pravilu mora postaviti u roku od tri godine od završetka izgradnje (čl. 24-26).
  • Suvlasnik može raspolagati svojim idealnim delom bez saglasnosti ostalih, a deobu može tražiti u svako doba; to pravo ne zastareva (čl. 14 i 16).
  • Stvarna službenost (na primer pravo prolaza) zasniva se ugovorom uz upis, odlukom suda ili održajem posle 20 godina faktičkog vršenja (čl. 51-54).
  • Svojinska (reivindikaciona) tužba za povraćaj stvari i negatorna tužba protiv uznemiravanja ne zastarevaju (čl. 37 i 42).
  • Zaštita državine: tužba zbog smetanja državine podnosi se u roku od 30 dana od saznanja za smetanje i učinioca, a najkasnije godinu dana od smetanja (čl. 77).
  • Za upis u katastar važi Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture: javni beležnik ispravu dostavlja katastru u roku od 24 časa, katastar odlučuje u roku od pet radnih dana, a žalba se izjavljuje u roku od osam dana (čl. 22, 36 i 42 tog zakona).

Pitanja i odgovori

Koji zakon uređuje pravo svojine u Srbiji 2025. i 2026. godine?

I dalje važi Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa iz 1980. godine, sa izmenama iz 1990, 1996. i 2005. godine („Sl. list SFRJ“, br. 6/80 i 36/90, „Sl. list SRJ“, br. 29/96 i „Sl. glasnik RS“, br. 115/2005 - dr. zakon). U praksi se često naziva i „zakon o svojinsko pravnim odnosima“ ili „zakon o svojini“, ali je reč o istom propisu. Novi zakon o stvarnim pravima ili građanski zakonik do septembra 2026. nije usvojen. Za pojedina pitanja važe posebni zakoni: Zakon o hipoteci za hipoteku, Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture za upis, Zakon o planiranju i izgradnji za građevinsko zemljište.

Kako se stiče pravo svojine na nepokretnosti kupovinom?

Sam ugovor nije dovoljan. Na osnovu pravnog posla pravo svojine na nepokretnosti stiče se upisom u javnu knjigu (čl. 33 ZOSPO), a Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture potvrđuje da se upisom stiču, prenose, ograničavaju i prestaju pravo svojine i druga stvarna prava (čl. 6 st. 3). Zato je kupac koji ima overen ugovor, ali nije upisan, još uvek u riziku prema trećim licima. Ugovor o prometu nepokretnosti solemnizuje javni beležnik, koji ga po službenoj dužnosti dostavlja katastru u roku od 24 časa (čl. 22 i 23 tog zakona).

Kada se pravo svojine stiče na osnovu održaja?

Održaj je sticanje svojine dugotrajnom državinom. Za nepokretnost je potrebno 10 godina savesne i zakonite državine (ona koja se zasniva na punovažnom pravnom osnovu, a nije pribavljena silom, prevarom ili zloupotrebom poverenja), odnosno 20 godina ako je državina samo savesna (čl. 28 i 72). Savesnost se pretpostavlja. U vreme održaja uračunava se i vreme prethodnika (čl. 30). Svojina stečena održajem nastaje po samom zakonu, ali se za upis u katastar i sigurnost prema trećima u praksi vodi parnica radi utvrđenja prava svojine.

Šta je konverzija prava korišćenja u pravo svojine?

Na građevinskom zemljištu iz ranijeg sistema mnogi vlasnici objekata bili su upisani samo kao nosioci prava korišćenja. Zakon o planiranju i izgradnji propisuje da se pravo korišćenja na građevinskom zemljištu pretvara u pravo svojine bez naknade, a upis vrši katastar po službenoj dužnosti (čl. 102). Izuzeci važe za sportska udruženja, zadruge, lica iz Aneksa G Sporazuma o sukcesiji i društvena preduzeća. Raniji Zakon o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu („Sl. glasnik RS“, br. 64/15 i 9/20) prestao je da važi izmenama Zakona o planiranju i izgradnji iz 2023. godine (br. 62/2023).

Kako se štiti pravo svojine kad neko drži moju stvar ili me ometa?

Vlasnik može svojinskom (reivindikacionom) tužbom tražiti povraćaj individualno određene stvari od onoga ko je drži; mora dokazati svoje pravo svojine i da je stvar kod tuženog (čl. 37). Protiv uznemiravanja koje nije oduzimanje stvari podnosi se negatorna tužba (čl. 42). Nijedna od ovih tužbi ne zastareva. Ako je važnija brzina nego dokazivanje svojine, postoji zaštita državine: tužba zbog smetanja državine u roku od 30 dana od saznanja, a najkasnije godinu dana od smetanja (čl. 77), u kojoj sud ne ispituje ko je vlasnik (čl. 78).

Šta ZOSPO kaže o plodouživanju i pravu stanovanja?

Vrlo malo. Zakon samo određuje da se pravo plodouživanja, pravo upotrebe, pravo stanovanja i pravo stvarnog tereta uređuju zakonom (čl. 60), a takav poseban zakon nije donet. Zato se na ta prava u praksi primenjuju pravna pravila predratnog građanskog prava, na osnovu Zakona o nevažnosti pravnih propisa donetih pre 6. aprila 1941. godine i za vreme neprijateljske okupacije („Sl. list FNRJ“, br. 86/46), koji dozvoljava primenu tih pravila na odnose koje važeći propisi ne uređuju (čl. 4). ZOSPO plodouživanje pominje uzgred: plodouživalac stiče svojinu na plodovima njihovim odvajanjem (čl. 27), a vlasnik koji je stvar dao plodouživaocu zadržava posrednu državinu (čl. 70). Zakon o nasleđivanju daje bračnom drugu u drugom naslednom redu pravo da traži doživotno uživanje na zaostavštini (čl. 23).

Da li stranac može da stekne pravo svojine na nepokretnosti u Srbiji?

Može, pod uslovom uzajamnosti. Strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost može steći svojinu na stanu i stambenoj zgradi kao i domaći državljanin, a strano lice koje obavlja delatnost može steći nepokretnosti neophodne za tu delatnost (čl. 82a). Nasleđivanjem stranac stiče nepokretnosti pod uslovom uzajamnosti (čl. 82b). Pokretne stvari stranci stiču kao i domaća lica (čl. 82). Posebnim zakonom mogu se isključiti određena područja. Za poljoprivredno zemljište važe posebna pravila iz Zakona o poljoprivrednom zemljištu.