Pređi na sadržaj
AdvokatX
Meni
Probajte besplatno

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada ukratko: upravnik, troškovi, rokovi

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada: šta uređuje, brojevi Sl. glasnika, stambena zajednica, upravnik, skupština, troškovi održavanja i ključni rokovi.

INFO
Kratak odgovor. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada uređuje upravljanje stambenim zgradama, stambenu zajednicu i upravnika, održavanje zajedničkih delova i podelu troškova, kućni red, iseljenje i stambenu podršku. Važeći tekst objavljen je u „Sl. glasniku RS“, br. 104/2016 i 9/2020 (dr. zakon). Ovaj zakon je 2016. godine zamenio stari Zakon o stanovanju iz 1992. Stranica objašnjava zakon običnim jezikom i ne zamenjuje zvanični tekst.

Šta uređuje Zakon o stanovanju i održavanju zgrada i na koga se primenjuje

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada uređuje održivi razvoj stanovanja, upravljanje zgradom, korišćenje i održavanje zgrade i njenih zajedničkih i posebnih delova, postupak iseljenja i preseljenja, stambenu podršku, registre i nadzor (čl. 1). Ljudi ga često traže i kao „zakon o stanovanju“, po nazivu starog zakona iz 1992. godine, koji je ovaj zakon zamenio.

Primenjuje se na vlasnike stanova i poslovnih prostora u stambenim i stambeno-poslovnim zgradama, na stambene zajednice, upravnike i profesionalne upravnike, na zakupce kada učestvuju u radu skupštine i na opštine i gradove, koji propisuju minimalne iznose za održavanje i kućni red. Ne odnosi se na stanove i zgrade koji se koriste za potrebe ministarstva odbrane i Vojske Srbije. Svojinu na stanu i upis u katastar uređuju drugi zakoni.

Zvanični citat: Zakon o stanovanju i održavanju zgrada („Sl. glasnik RS“, br. 104/2016 i 9/2020 - dr. zakon). Zakon je objavljen u decembru 2016. Jedina promena do danas došla je 2020. godine kroz drugi zakon (br. 9/2020): Zakonom o izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji (čl. 53) prestao je da važi čl. 140, koji je uređivao položaj zakupaca na neodređeno vreme u stanovima u svojini građana, zadužbina i fondacija.

Ne postoji poseban „zakon o stambenim zajednicama“. Stambenu zajednicu, njen upis u registar, skupštinu i upravnika uređuje upravo ovaj zakon, u poglavlju o upravljanju zgradama (čl. 15-57).

Da li postoji novi zakon o stanovanju 2025. ili 2026. godine

Ne. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada iz 2016. godine i dalje važi, a u prečišćenom tekstu do septembra 2026. nije objavljena nijedna izmena posle 2020. godine (br. 9/2020 - dr. zakon). Ako naiđete na tekst o „novom zakonu o stanovanju 2025“, proverite da li je reč o usvojenom zakonu objavljenom u „Službenom glasniku“ ili samo o nacrtu. Ono što se u praksi menja su gradske i opštinske odluke o minimalnom iznosu za održavanje i o naknadi za prinudnu upravu, pa njih treba proveriti za svoj grad. Pre oslanjanja na neko pravilo proverite datum poslednje izmene u Pravno-informacionom sistemu.

Kako je zakon strukturisan

Zakon ima 158 članova u deset poglavlja:

  • I Osnovne odredbe (načela, pojmovi)
  • II Delovi zgrade (posebni, zajednički i samostalni delovi, svojina, pravo prečeg prenosa, obaveze vlasnika)
  • III Upravljanje zgradama (stambena zajednica, registar, skupština, upravnik, profesionalni upravnik, prinudna uprava)
  • IV Održavanje zgrada (obaveza održavanja, hitne intervencije, troškovi i način plaćanja)
  • V Korišćenje stanova i iseljenje (kućni red, bespravno useljenje, iseljenje i preseljenje)
  • VI Stambena podrška (neprofitni zakup, subvencije, korisnici)
  • VII Dokumenti i sredstva stambene politike
  • VIII Nadzor
  • IX Kaznene odredbe
  • X Prelazne i završne odredbe

Odredbe koje se najčešće traže

Pravo prečeg prenosa (čl. 13). Kada se zajednički deo zgrade, na primer tavan ili vešernica, prenosi radi pripajanja ili pretvaranja u stan, vlasnici posebnih delova imaju prednost pod istim uslovima.

Obaveze vlasnika stana (čl. 14). Vlasnik ne sme korišćenjem svog stana da ometa druge, održava svoj deo tako da ne šteti ostalima, učestvuje u troškovima zajedničkih delova i dozvoljava prolaz i radove kada je to neophodno za popravku.

Stambena zajednica (čl. 16). Čine je svi vlasnici posebnih delova. Ima status pravnog lica, matični broj, PIB i tekući račun. Zgrada sa više ulaza može formirati stambenu zajednicu ulaza.

Pravila vlasnika (čl. 17). Vlasnici mogu jednoglasnom odlukom urediti međusobne odnose drugačije nego zakon, uključujući i većine potrebne za odlučivanje.

Skupština (čl. 41-46). Skupština bira upravnika, određuje mesečni iznos, usvaja program održavanja, odlučuje o kreditu i o zajedničkim delovima. Umesto vlasnika može glasati član domaćinstva ili zakupac, osim o pitanjima koja zakon izričito rezerviše za vlasnika.

Upravnik (čl. 49 i 50). Zastupa stambenu zajednicu, vodi evidenciju vlasnika, izvršava odluke skupštine, predlaže program održavanja, organizuje radove i hitne intervencije i podnosi izveštaj skupštini.

Upravnik zgrade ili profesionalni upravnik (čl. 51-56). Upravnik zgrade je po zakonu vlasnik stana koga bira skupština. Profesionalni upravnik ima najmanje srednje obrazovanje u četvorogodišnjem trajanju, položen ispit, licencu i upis u registar Privredne komore Srbije, kao i osiguranje od profesionalne odgovornosti. Pored poslova upravnika, on prima prijave kvarova 24 časa dnevno, obezbeđuje hitne intervencije i skupštini podnosi izveštaj najmanje dva puta godišnje, ako nije drugačije ugovoreno (čl. 52 i 53). Ugovor sa organizatorom profesionalnog upravljanja zaključuje se u pisanoj formi (čl. 56).

Profesionalni upravnik i prinudna uprava (čl. 55-57). Profesionalni upravnik je licencirano lice angažovano preko organizatora profesionalnog upravljanja. Prinudnu upravu uvodi opština kada zgrada sama ne izabere upravnika.

Obaveza održavanja (čl. 60 i 61). Zgrada se mora održavati tako da od nje ne preti opasnost od štete. Ako vlasnici ne izvedu neophodne radove, a preti opasnost po život, zdravlje ili imovinu, radove može preuzeti jedinica lokalne samouprave na teret vlasnika.

Troškovi (čl. 63-65). Svaki vlasnik može da traži od upravnika uvid u stanje i promene na računu stambene zajednice.

Kućni red i bespravno useljenje (čl. 76 i 77). Opšta pravila kućnog reda, uključujući dozvoljeni nivo buke, propisuje jedinica lokalne samouprave. Postupak iseljenja lica koje se uselilo bez pravnog osnova je hitan.

Gde pročitati zvanični tekst

Zvanični prečišćeni tekst dostupan je u Pravno-informacionom sistemu Republike Srbije: Zakon o stanovanju i održavanju zgrada na pravno-informacioni-sistem.rs. Uz zakon se čitaju i odluke vašeg grada ili opštine o minimalnom iznosu za tekuće i investiciono održavanje i o kućnom redu, kao i pravila vlasnika ako ih je vaša zgrada donela. Podaci o registrovanoj stambenoj zajednici i upravniku javno su dostupni u Registru stambenih zajednica.

Izvori

Šta da uradite

  • Stambena zajednica stiče status pravnog lica čim najmanje dva lica postanu vlasnici dva posebna dela zgrade (čl. 16). Prva sednica skupštine, na kojoj se bira upravnik, održava se u roku od 60 dana od sticanja tog statusa (čl. 40).
  • Prijava za upis stambene zajednice, upravnika ili promene podataka podnosi se Registru u roku od 15 dana od sednice skupštine, odnosno od nastanka promene (čl. 27 i 40).
  • Mandat upravnika traje četiri godine, ako odlukom o izboru nije određeno kraće vreme; po isteku mandata upravnik vrši funkciju još 30 dana ako novi nije izabran (čl. 49).
  • Ako novi upravnik ne bude izabran u roku od 30 dana, svaki vlasnik posebnog dela može tražiti uvođenje prinudne uprave, to jest imenovanje profesionalnog upravnika (čl. 49 i 57).
  • Kvorum za sednicu je obična većina ukupnog broja glasova. Ako kvoruma nema, ponovljena sednica se saziva najranije tri, a najkasnije 30 dana kasnije, i za nju je dovoljna trećina glasova (čl. 45).
  • Za raspolaganje zajedničkim delovima, poveravanje upravljanja profesionalnom upravniku i kreditno zaduživanje potrebna je većina od dve trećine ukupnog broja glasova (čl. 44).
  • Mesečni iznos za tekuće održavanje i upravljanje uplaćuje se najkasnije do poslednjeg dana u mesecu za tekući mesec (čl. 65).
  • Pravo prečeg prenosa na zajedničkom delu zgrade ostvaruje se pisanim obaveštenjem skupštini u roku od 15 dana od prijema ponude (čl. 13).
  • Protiv rešenja o iseljenju bespravno useljenog lica žalba se izjavljuje opštinskom, odnosno gradskom veću u roku od 15 dana od dostavljanja (čl. 77).

Pitanja i odgovori

Da li još važi stari Zakon o stanovanju?

Zakon o stanovanju iz 1992. godine prestao je da važi stupanjem na snagu Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, krajem 2016. godine. Na snazi su ostale samo pojedine odredbe starog zakona, pre svega one o otkupu stanova (čl. 16-28), kao i čl. 34-38 o zakupu na neodređeno vreme i čl. 45a i 45b. Čl. 32 starog zakona prestao je da važi dve godine posle stupanja novog zakona na snagu (čl. 157 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada).

Da li svaka zgrada mora da ima upravnika?

Da. Obavezni organi stambene zajednice su skupština i upravnik (čl. 40). Upravnika bira skupština iz reda vlasnika posebnih delova (čl. 49), a može u svakom trenutku odlučiti da upravljanje poveri profesionalnom upravniku (čl. 56). Ako zgrada ne izabere upravnika ili ne prijavi stambenu zajednicu, opština rešenjem imenuje profesionalnog upravnika kroz prinudnu upravu (čl. 57).

Ko plaća održavanje zgrade i koliko?

Svi vlasnici posebnih delova. Troškovi tekućeg održavanja i upravljanja dele se srazmerno broju posebnih delova, a troškovi investicionog održavanja srazmerno površini (čl. 63). Iznos određuje skupština, ali on ne može biti niži od minimuma koji je propisala jedinica lokalne samouprave (čl. 64). Zbog toga se iznosi razlikuju od grada do grada.

Da li zakupac plaća troškove održavanja zgrade?

Obveznik prema stambenoj zajednici je vlasnik stana. Vlasnik i zakupac mogu ugovoriti da te troškove plaća zakupac, a vlasnik je tada dužan da o tome obavesti upravnika zgrade u roku od 30 dana od izdavanja stana u zakup (čl. 41). Sam ugovor o zakupu stana između privatnih lica uređuje Zakon o obligacionim odnosima, a ne ovaj zakon.

Kako se donose odluke na skupštini stanara?

Svaki vlasnik posebnog dela ima jedan glas po posebnom delu; garaža ili garažno mesto po pravilu ne daju dodatni glas (čl. 43). Odluke se donose običnom većinom glasova prisutnih, osim odluka za koje zakon traži dvotrećinsku većinu svih glasova (čl. 44). Može se glasati i pisanim ili elektronskim putem. Svaka odluka se unosi u zapisnik (čl. 46).

Šta ako komšija ne plaća održavanje?

Stambena zajednica, preko upravnika, može pokrenuti postupak naplate. Zakon uređuje odluku skupštine o troškovima i overeni izvod iz zapisnika koji potpisuje upravnik (čl. 64). Vlasnik uplaćuje iznos do poslednjeg dana u mesecu za tekući mesec, a lice koje zgradu održava ili njome upravlja, ako naplata ne ide preko objedinjene naplate, svakom vlasniku dostavlja račun (čl. 65). Prema praksi Vrhovnog suda, takav račun sa dokazom da je vlasnik o obavezi obavešten može biti verodostojna isprava za izvršenje (čl. 52 Zakona o izvršenju i obezbeđenju), pa se tužba podnosi kada naplata u izvršnom postupku nije moguća. Isti sud je 1. jula 2025. zauzeo stav da ovo potraživanje nije potraživanje iz delatnosti srodne komunalnoj.

Šta po zakonu radi upravnik zgrade i ko ga plaća?

Upravnika zgrade bira skupština stambene zajednice iz reda vlasnika posebnih delova, na četiri godine, a upisuje se u Registar stambenih zajednica (čl. 49). Upravnik zastupa stambenu zajednicu, vodi evidenciju vlasnika, raspolaže sredstvima sa računa po odluci skupštine, predlaže program održavanja, organizuje hitne intervencije i podnosi skupštini izveštaj o prihodima i rashodima (čl. 50). Umesto upravnika iz zgrade skupština može angažovati profesionalnog upravnika, licenciranog i upisanog u registar Privredne komore Srbije, preko organizatora profesionalnog upravljanja (čl. 51, 52 i 56). Naknada profesionalnog upravnika određuje se ugovorom, a kod prinudne uprave odlukom grada ili opštine (čl. 53). Za upravnika iz reda vlasnika zakon ne propisuje naknadu. Troškove rada organa stambene zajednice skupština pokriva iz mesečnog iznosa koji određuje (čl. 42).