Pređi na sadržaj
AdvokatX
Meni
Probajte besplatno

Ugovor o plodouživanju i pravo plodouživanja: overa, upis i brisanje

Pravo plodouživanja: šta znači, koji zakon ga uređuje, kako se zaključuje ugovor o plodouživanju nekretnine, poklon sa zadržavanjem plodouživanja, porez, upis i brisanje iz katastra.

INFO
Kratak odgovor. Pravo plodouživanja je lična službenost: plodouživalac sme da koristi tuđu nepokretnost i ubira sve njene prihode (na primer da stanuje u stanu ili ga izdaje), dok vlasnik zadržava takozvanu golu svojinu. U Srbiji ovo pravo nije uređeno posebnim zakonom, već se primenjuju pravna pravila Srpskog građanskog zakonika iz 1844. godine, uz Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa i sudsku praksu. Najčešće nastaje kada roditelj pokloni stan detetu i ugovorom zadrži doživotno plodouživanje. Ugovor se solemnizuje kod javnog beležnika, pravo se upisuje u katastar kao teret, traje doživotno i briše se po smrti plodouživaoca na zahtev vlasnika.
ROK
Rok. Plodouživanje po pravilu traje doživotno i gasi se smrću plodouživaoca; ne nasleđuje se. Iz katastra se ne briše samo od sebe, već na zahtev vlasnika uz izvod iz matične knjige umrlih, o kome Služba za katastar odlučuje u roku od 15 dana. Ako je nepokretnost poklonjena sa zadržanim plodouživanjem, poreska obaveza za porez na poklon nastaje tek danom prestanka plodouživanja ili danom otuđenja nepokretnosti, šta pre nastupi. (Pravno pravilo § 392 Srpskog građanskog zakonika, čl. 36 i 50 Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture i čl. 17 st. 3 Zakona o porezima na imovinu.)

Šta znači pravo plodouživanja

Pravo plodouživanja je lična službenost: pravo određenog lica (plodouživaoca) da tuđu stvar koristi i ubira sve njene plodove i prihode, ne narušavajući njenu suštinu. Vlasniku ostaje takozvana gola svojina, pravo koje se ponovo „puni“ tek kada plodouživanje prestane.

Na stanu ili kući plodouživanje znači: plodouživalac u nepokretnosti stanuje ili je izdaje i zadržava zakupninu, odlučuje ko će u njoj živeti i koristi je bez ograničenja u okviru njene namene. Vlasnik u tom vremenu stan ne može ni da koristi ni da izdaje, ali ga može prodati ili opteretiti, pri čemu plodouživanje ostaje kao teret. Plodouživanje je šire od prava stanovanja (koje daje samo pravo da se u stanu živi) i od prava upotrebe (koje je ograničeno na lične potrebe imaoca), a uže od svojine, jer se stvar ne može otuđiti ni suštinski menjati.

Reč „plodouživanje“ dolazi od ubiranja plodova, a u pravu se pod plodovima podrazumevaju i civilni plodovi, kao što je zakupnina. Otuda je pravo korisno i za nepokretnosti koje se izdaju, a ne samo za stan u kome se živi.

Plodouživanje i zakon: koji propisi važe

Ovde je potreban oprez, jer se na internetu često navode nepostojeći članovi. Plodouživanje u Srbiji nije uređeno ni Zakonom o obligacionim odnosima ni Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa („Sl. list SFRJ“, br. 6/80 i 36/90, „Sl. list SRJ“, br. 29/96 i „Sl. glasnik RS“, br. 115/2005 - dr. zakon). Taj zakon u čl. 49 do 59 uređuje samo stvarne službenosti, a u čl. 60 kaže da se pravo plodouživanja, pravo upotrebe, pravo stanovanja i pravo stvarnog tereta „uređuju zakonom“. Takav zakon nikada nije donet.

Prazninu popunjava Zakon o nevažnosti pravnih propisa donetih pre 6. aprila 1941. godine i za vreme neprijateljske okupacije („Sl. list FNRJ“, br. 86/46). Po njegovom čl. 4, pravna pravila iz predratnih propisa mogu se primenjivati na odnose koji nisu uređeni važećim propisima, ako nisu u suprotnosti sa njima. Zato sudovi, javni beležnici i Republički geodetski zavod primenjuju pravna pravila Srpskog građanskog zakonika iz 1844. godine o ličnim službenostima (§ 371 do 392). Republički geodetski zavod je, na primer, u rešenju po žalbi objavljenom u svojoj katastarsko-pravnoj praksi izričito zasnovao upis plodouživanja na § 371 tog zakonika i čl. 60 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa.

Šta ta pravila kažu, kratko:

  • lične službenosti su tri: upotreba, uživanje (plodouživanje) i stanovanje (§ 371),
  • plodouživalac može stvar uživati bez ograničenja, ne narušavajući njenu suštinu, i pripadaju mu svi prihodi, obični i vanredni (§ 374 i 376),
  • on snosi redovne i vanredne troškove bez kojih se plodovi ne mogu imati i terete koji prate stvar, osim ako premašuju čiste plodove (§ 377), i dužan je da stvar čuva kao dobar domaćin i vrati je u stanju u kome ju je primio (§ 378 i 381),
  • nova gradnja ili obnova dotrajale zgrade zavise od posebnog dogovora sa vlasnikom (§ 379),
  • lične službenosti prestaju smrću lica za koje su vezane (§ 392).

U 2025. i 2026. godini nije donet novi „zakon o plodouživanju“. Prednacrt Građanskog zakonika Republike Srbije predviđa uređenje ličnih službenosti, ali nije usvojen, pa do njegovog donošenja važi opisano stanje. Kada čitate tuđe ugovore ili tekstove, proverite da li se pozivaju na stvarne propise.

Ugovor o poklonu sa zadržavanjem prava plodouživanja

Najčešći slučaj u praksi: roditelj želi da stan još za života prenese na dete, ali da u njemu ostane do smrti i da ga niko ne može iseliti. Rešenje je ugovor o poklonu nepokretnosti u koji se unosi odredba da poklonodavac zadržava doživotno plodouživanje. Dete odmah postaje vlasnik i upisuje se u katastar, a plodouživanje se upisuje kao teret u korist roditelja.

Prednosti: roditelj zadržava stanovanje i prihode od stana, dete stiče svojinu bez ostavinskog postupka, a između roditelja i deteta nema poreza na poklon. Ograničenja: dete stan teško može da proda ili založi dok plodouživanje traje, jer kupac stiče stan sa teretom, a poklon se posle smrti roditelja uračunava pri izračunavanju nužnog dela ostalih naslednika (čl. 48 Zakona o nasleđivanju), o čemu se piše na stranici o ugovoru o poklonu.

Plodouživanje se može ustanoviti i posebnim ugovorom, bez poklona: vlasnik ga ustanovljava u korist supružnika, roditelja ili drugog lica, uz naknadu ili bez nje. Može se ustanoviti i testamentom, a nastaje i u ostavinskom postupku kada se naslednici tako sporazumeju.

Šta ugovor o plodouživanju sadrži (primer sadržine)

Ovo je pregled klauzula koje se obično nalaze u ugovoru o plodouživanju nekretnine, a ne gotov obrazac:

  1. Ugovorne strane i srodstvo.
  2. Nepokretnost po podacima iz lista nepokretnosti: katastarska opština, parcela, broj i površina posebnog dela, udeo.
  3. Pravni osnov: poklon sa zadržavanjem plodouživanja ili samostalno ustanovljavanje, sa naknadom ili bez nje.
  4. Obim prava: stanovanje, izdavanje i ubiranje zakupnine, pravo da se u stanu drže članovi porodice ili druga lica, eventualno pravo vlasnika da koristi deo prostora.
  5. Trajanje: doživotno ili na određeno vreme; odredba da je pravo lično, neprenosivo i da se ne nasleđuje.
  6. Troškovi i održavanje: porez na imovinu, računi, održavanje zgrade, tekuće i veće popravke, osiguranje.
  7. Obaveze plodouživaoca: čuvanje stvari kao dobar domaćin, zabrana promene namene i suštine stvari, obaveštavanje vlasnika o većim kvarovima.
  8. Saglasnost za upis plodouživanja u katastar kao tereta (clausula intabulandi).
  9. Prestanak: smrt plodouživaoca, odricanje u formi javnobeležničke isprave, istek roka; ko podnosi zahtev za brisanje i snosi troškove.
  10. Troškovi ugovora, javnobeležnička klauzula i potpisi.

Što je obim prava preciznije opisan, to je manja verovatnoća spora između vlasnika i plodouživaoca, pogotovo kada posle smrti roditelja stan pređe na više naslednika ili kada se dete razvodi.

Forma, overa kod javnog beležnika i upis u katastar

Ugovor kojim se zasniva lična službenost mora biti zaključen u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave (čl. 93 st. 2 tač. 3 Zakona o javnom beležništvu, „Sl. glasnik RS“, br. 31/2011 ... 80/2026). Kada se plodouživanje zadržava u ugovoru o poklonu, isto proizlazi iz čl. 4 Zakona o prometu nepokretnosti, koji za svaki prenos svojine na nepokretnosti traži solemnizovanu ispravu. Običan pisani ugovor sa overenim potpisima nije dovoljan i ne može se upisati u katastar. Nadležan je javni beležnik na čijem se području nepokretnost nalazi.

Javni beležnik čita ugovor strankama, proverava da li razumeju njegova dejstva i upozorava ih na posledice, a zatim u roku od 24 časa dostavlja ispravu katastru preko e-šaltera radi upisa (čl. 23 st. 5 tač. 1 Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture, „Sl. glasnik RS“, br. 41/2018 ... 92/2023). U katastar se upisuju, pored svojine, i pravo službenosti, hipoteka i druga stvarna prava na nepokretnostima (čl. 8), pa se plodouživanje upisuje u list nepokretnosti kao teret. Služba po dostavi javnog beležnika donosi rešenje u roku od pet radnih dana (čl. 36 st. 1).

Upis nije formalnost. Tek upisano plodouživanje deluje prema svakom kasnijem kupcu ili hipotekarnom poveriocu. Neupisano pravo važi između ugovornih strana, ali savesni kupac koji se pouzdao u katastar može ga osporiti.

Prava i obaveze: troškovi, porez na imovinu, prodaja i izdavanje

Porez na imovinu plaća imalac prava svojine (čl. 2 i 4 Zakona o porezima na imovinu, „Sl. glasnik RS“, br. 26/2001 ... 94/2024), jer plodouživanje nije među pravima koja taj zakon oporezuje. Ugovorom se može predvideti da porez vlasniku refundira plodouživalac, što odgovara pravnom pravilu da on snosi terete stvari (§ 377), ali prema poreskom organu obveznik ostaje vlasnik.

Održavanje. Tekuće troškove, račune i redovno održavanje snosi plodouživalac, koji stvar koristi. Veće popravke i obnova dotrajalog objekta zavise od dogovora (§ 379), pa se u ugovor upisuje ko ih plaća. Vlasnik može tražiti obezbeđenje ako stvari preti propast (§ 383).

Prodaja. Vlasnik može prodati golu svojinu; kupac stiče nepokretnost sa upisanim teretom i mora trpeti plodouživanje do njegovog prestanka. Za prodaju nije potrebna saglasnost plodouživaoca, ali je bez njegovog odricanja prodaja retko izvodljiva, jer kupci i banke takav stan izbegavaju.

Izdavanje. Pravo na zakupninu pripada plodouživaocu (§ 376). On zaključuje ugovor o zakupu u svoje ime i on je obveznik poreza na prihod od nepokretnosti. Vlasnik ne može izdavati stan bez saglasnosti plodouživaoca.

Prenos. Plodouživanje se ne može prodati ni pokloniti, a smrću plodouživaoca prestaje, osim ako je pri ustanovljavanju izričito predviđeno da prelazi na naslednike (§ 392). Plodouživalac se prava može odreći, čime ono prestaje, a odricanje se daje u formi javnobeležničke isprave kako bi se moglo upisati.

Porez i troškovi

Kod poklona nepokretnosti sa zadržanim plodouživanjem porez na poklon plaća poklonoprimac, osim ako je oslobođen. Naslednik prvog naslednog reda (dete) i supružnik poklonodavca ne plaćaju porez (čl. 21 Zakona o porezima na imovinu), drugi nasledni red plaća 1,5%, a ostali 2,5% (čl. 19). Posebnost plodouživanja: kada je na poklonjenoj nepokretnosti konstituisano pravo plodouživanja, poreska obaveza nastaje tek danom prestanka tog prava ili danom otuđenja nepokretnosti, šta pre nastupi (čl. 17 st. 3). Poklonoprimac koji nije oslobođen porez tako plaća kasnije, po tržišnoj vrednosti u tom trenutku.

Javnobeležnička nagrada se računa prema vrednosti nepokretnosti po Tar. br. 1 Javnobeležničke tarife: solemnizacija je 60% te nagrade, a za poklon između roditelja i deteta 50%. Za zapis ili solemnizaciju posebnog ugovora o ustanovljavanju lične službenosti tarifa takođe predviđa 50% nagrade iz Tar. br. 1, a za izjavu o odricanju od plodouživanja 20 bodova. Vrednost boda je 180 dinara bez PDV-a. Upis i brisanje u katastru plaćaju se po republičkoj administrativnoj taksi; iznos zavisi od vrste upisa i proverava se na sajtu Republičkog geodetskog zavoda pre podnošenja.

Kako plodouživanje prestaje i briše se iz katastra

Plodouživanje prestaje smrću plodouživaoca, istekom vremena na koje je ustanovljeno, odricanjem, propašću stvari i kada se svojina i plodouživanje spoje u istom licu (§ 387 do 392). Ni u jednom od tih slučajeva katastar se ne menja sam od sebe: upis ostaje dok se ne obriše.

Postupak posle smrti: vlasnik pribavlja izvod iz matične knjige umrlih i preko e-šaltera podnosi zahtev za brisanje tereta Službi za katastar nepokretnosti, sam, preko advokata ili geodetske organizacije koja ima pristup e-šalteru (čl. 25 do 27 Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture). Upisi kojima je istekla važnost brišu se po zahtevu stranke ili po službenoj dužnosti (čl. 50), a o zahtevu se odlučuje u roku od 15 dana (čl. 36 st. 2). Za odricanje za života dostavlja se javnobeležnički potvrđena izjava plodouživaoca. Tek posle brisanja stan se može prodati bez tereta.

Greške koje se često prave

  • Ugovor se pozove na nepostojeće članove zakona, pa javni beležnik traži ispravku.
  • Zadrži se samo „pravo stanovanja“ umesto plodouživanja, pa roditelj kasnije ne može da izda stan.
  • Ne piše ko plaća porez na imovinu, popravke i račune, pa spor nastane čim krov prokišnjava.
  • Poklon se učini bez razmišljanja o nužnom delu ostalih naslednika.
  • Posle smrti plodouživaoca niko ne podnese zahtev za brisanje, pa se to otkrije tek pri prodaji.
  • Plodouživanje se ugovori, ali se ne upiše u katastar, pa novi kupac tvrdi da za njega nije znao.

Izvori

Šta da uradite

  • Ugovorne strane: vlasnik (kod poklona poklonoprimac) i plodouživalac, sa JMBG i adresama, i njihov srodnički odnos, jer od njega zavise porez i javnobeležnička nagrada.
  • Tačan opis nepokretnosti po katastru: katastarska opština, broj parcele, broj lista nepokretnosti, broj i površina posebnog dela, udeo na kome se plodouživanje ustanovljava.
  • Sadržina prava: da li plodouživalac sme samo da stanuje ili i da izdaje nepokretnost i zadržava zakupninu, da li može da drži druga lica u stanu i sme li vlasnik da koristi deo prostora.
  • Trajanje: doživotno (najčešće) ili na određeno vreme, i izričita odredba da je pravo lično i da se ne može preneti ni naslediti (pravna pravila § 371 i 392 Srpskog građanskog zakonika).
  • Troškovi: ko plaća porez na imovinu, račune, tekuće održavanje i veće popravke. Po pravnim pravilima plodouživalac snosi redovne troškove i terete koji prate stvar, a nova gradnja i obnova zavise od dogovora (§ 377 i 379).
  • Saglasnost za upis (clausula intabulandi): izjava vlasnika da se plodouživanje upiše u katastar kao teret bez njegovog daljeg prisustva, kao i dogovor o tome ko snosi troškove upisa i brisanja.
  • Kod poklona sa zadržavanjem plodouživanja: izjava o poklonu i prihvatanju, zahtev za poresko oslobođenje sa dokazom o srodstvu, i odredba o tome da li se poklon uračunava u nasledni deo.
  • Prestanak: odredba da se pravo briše po smrti plodouživaoca na osnovu izvoda iz matične knjige umrlih, kao i mogućnost odricanja od plodouživanja za života, u formi javnobeležničke isprave.

Šta ovo košta

Ugovor o poklonu nepokretnosti sa zadržavanjem plodouživanja solemnizuje se kod javnog beležnika. Nagrada se računa po Javnobeležničkoj tarifi ("Sl. glasnik RS", br. 91/2014 ... 59/2025) prema vrednosti nepokretnosti: solemnizacija je 60% nagrade iz Tar. br. 1, a između roditelja kao poklonodavca i deteta kao poklonoprimca 50%. Vrednost boda je 180 dinara bez PDV-a. Za stan vredan između 7 i 10 miliona dinara Tar. br. 1 predviđa 240 bodova, pa je nagrada za poklon roditelja detetu 120 bodova, odnosno 21.600 dinara plus PDV, uz materijalne troškove od 8 bodova. Ako se plodouživanje ustanovljava posebnim ugovorom, za zapis ili solemnizaciju pripada 50% nagrade iz Tar. br. 1, a za izjavu o odricanju od plodouživanja 20 bodova (Tar. br. 1 i 2). Porez na poklon: naslednik prvog naslednog reda i supružnik su oslobođeni, drugi nasledni red plaća 1,5%, ostali 2,5% (čl. 19 i 21 Zakona o porezima na imovinu). Kod poklona sa plodouživanjem poreska obaveza nastaje tek kad plodouživanje prestane ili se nepokretnost otuđi (čl. 17 st. 3). Upis i brisanje u katastru plaćaju se po republičkoj administrativnoj taksi; iznos proverite na sajtu RGZ-a pre podnošenja.

Pitanja i odgovori

Šta znači pravo plodouživanja?

Plodouživanje je pravo da se tuđa stvar koristi i da se ubiru svi njeni plodovi i prihodi, bez narušavanja njene suštine (pravna pravila § 374 i 376 Srpskog građanskog zakonika). Kod stana to znači pravo da se u njemu stanuje ili da se izdaje i zadržava zakupnina. Vlasnik zadržava golu svojinu: može stan da proda ili optereti, ali ga ne može koristiti ni izdavati dok plodouživanje traje. Pravo je lično, vezano za ličnost plodouživaoca, i gasi se njegovom smrću (§ 392). Razlikuje se od prava stanovanja, koje daje samo pravo da se u stanu živi, i od prava upotrebe, koje je ograničeno na lične potrebe.

Koji zakon uređuje plodouživanje u Srbiji?

Nijedan važeći zakon ne uređuje ga u celini. Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa u čl. 60 samo kaže da se pravo plodouživanja, upotrebe i stanovanja uređuju zakonom, a takav zakon nikada nije donet. Zato se, na osnovu Zakona o nevažnosti pravnih propisa donetih pre 6. aprila 1941. godine (čl. 4), primenjuju pravna pravila Srpskog građanskog zakonika iz 1844. godine o ličnim službenostima (§ 371 do 392), ali samo ako nisu u suprotnosti sa važećim propisima. Tako postupaju sudovi i Republički geodetski zavod. Prednacrt Građanskog zakonika predviđa uređenje ovog prava, ali do septembra 2026. nije usvojen.

Kako izgleda ugovor o poklonu sa zadržavanjem prava plodouživanja?

To je ugovor o poklonu nepokretnosti u koji je uneta odredba da poklonodavac zadržava doživotno plodouživanje na poklonjenoj nepokretnosti. Sadrži podatke o stranama i srodstvu, opis nepokretnosti po katastru, izjavu o poklonu i prihvatanju, odredbu o plodouživanju (obim, trajanje, troškovi), saglasnost za upis prava svojine poklonoprimca i tereta u korist poklonodavca, i troškove. Zaključuje se kao javnobeležnički potvrđena (solemnizovana) isprava (čl. 4 Zakona o prometu nepokretnosti), a javni beležnik je u roku od 24 časa dostavlja katastru radi upisa.

Može li se stan sa plodouživanjem prodati ili izdati?

Vlasnik može da proda golu svojinu, ali kupac stiče stan sa teretom: plodouživanje ostaje upisano i kupac ga mora trpeti dok ne prestane. Zato je takav stan u praksi teško prodati i banke ga retko prihvataju kao hipoteku. Izdavanje je pravo plodouživaoca, jer njemu pripadaju svi prihodi od stvari (§ 376); vlasnik bez njegove saglasnosti ne može da izda stan. Plodouživalac ne može da proda ni prenese samo pravo, jer je ono lično, ali može drugome prepustiti korišćenje, na primer zakupcem.

Ko plaća porez na imovinu i troškove stana pod plodouživanjem?

Po Zakonu o porezima na imovinu obveznik je imalac prava svojine (čl. 2 i 4), dakle vlasnik, jer plodouživanje nije među pravima na koja se porez na imovinu plaća. Po pravnim pravilima Srpskog građanskog zakonika plodouživalac snosi redovne i vanredne troškove bez kojih se plodovi ne mogu imati, kao i terete koji prate stvar (§ 377), i dužan je da stvar čuva kao dobar domaćin (§ 378). Ova pravila su dispozitivna, pa se u ugovoru precizira ko plaća porez, račune, održavanje zgrade i veće popravke, kako bi se izbegao spor.

Kako se plodouživanje briše iz katastra posle smrti?

Pravo prestaje smrću plodouživaoca, ali upis u katastru ostaje dok se ne obriše. Vlasnik podnosi zahtev za brisanje tereta Službi za katastar nepokretnosti preko e-šaltera (lično, preko advokata ili geodetske organizacije), uz izvod iz matične knjige umrlih i dokaz o plaćenoj taksi. Upisi kojima je istekla važnost brišu se po zahtevu stranke ili po službenoj dužnosti (čl. 50 Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture), a Služba o zahtevu odlučuje u roku od 15 dana (čl. 36). Za brisanje za života potrebna je izjava plodouživaoca o odricanju u formi javnobeležničke isprave.

Da li je bolje zadržati plodouživanje ili zaključiti ugovor o doživotnom izdržavanju?

To su različiti alati. Poklon sa plodouživanjem odmah prenosi svojinu na dete, a roditelju ostavlja sigurnost stanovanja i prihoda; poklon se kasnije uračunava pri utvrđivanju nužnog dela ostalih naslednika (čl. 48 Zakona o nasleđivanju). Ugovor o doživotnom izdržavanju prenosi svojinu tek posle smrti primaoca izdržavanja, obavezuje davaoca na negu i izdržavanje i ne ulazi u zaostavštinu. Ako roditelj očekuje negu, prikladniji je ugovor o doživotnom izdržavanju; ako želi da imovinu prenese odmah, a zadrži krov nad glavom, poklon sa plodouživanjem. Izbor zavisi od porodičnih odnosa i ostalih naslednika.