Porez na izdavanje stana 2026: stopa 20%, normirani troškovi, ko prijavljuje i kako
Porez na izdavanje stana: 20% na zakupninu umanjenu za 25% normiranih troškova, efektivno 15%. Ko podnosi PP OPO, rok 30 dana, kad porez plaća zakupac firma.
Ko plaća porez na izdavanje stana
Prihod od izdavanja stana, poslovnog prostora, garaže, kuće ili zemljišta u zakup ili podzakup je prihod od nepokretnosti po Zakonu o porezu na dohodak građana (čl. 65a st. 1 i 4). Obveznik je fizičko lice koje taj prihod ostvaruje, dakle zakupodavac (čl. 65b st. 1). Pravila sa ove strane važe i za stan koji izdajete studentima, porodici ili firmi za njenog zaposlenog, kao i za garažu ili lokal, uz jednu razliku kod poslovnog prostora: tamo se postavlja i pitanje PDV-a, koje je obrađeno na strani o ugovoru o zakupu poslovnog prostora.
Dva slučaja su izvan ovog poreza. Preduzetnik koji nepokretnost izdaje u okviru registrovane delatnosti oporezuje zakupninu kao prihod od samostalne delatnosti, osim paušalca, koji i dalje plaća ovaj porez (čl. 65a st. 3 i čl. 65b st. 2). Kratkoročno izdavanje do 30 dana, tipično preko platformi za turiste, oporezuje se posebnim režimom iz čl. 84b, po krevetu, a ne po zakupnini. Izdavanje stana na duže od 30 dana, kad ne pružate ugostiteljske usluge, ostaje ovde (čl. 65b st. 3).
Stopa 20% i normirani troškovi 25%: kako se računa
Osnovica je bruto prihod umanjen za normirane troškove od 25% (čl. 65v st. 1), a stopa je 20% (čl. 65g). Zato se u praksi kaže da je porez 15% zakupnine: 20% od 75% iznosa.
Primer: stan izdajete za 50.000 dinara mesečno. Normirani troškovi su 12.500, osnovica 37.500, porez 7.500 dinara. Godišnje: 90.000 dinara poreza na 600.000 dinara zakupnine. Ako je zakupnina ugovorena u evrima, 500 evra mesečno, porez je 75 evra, a u dinare se preračunava po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan kad ste zakupninu primili, pa se iznos poreza menja iz meseca u mesec.
U bruto prihod ulazi i vrednost obaveza koje zakupac preuzima umesto vas po ugovoru, na primer ako plaća vaš porez na imovinu ili fiksni deo troškova zgrade. Ne ulaze troškovi koji zavise od njegove potrošnje: struja, voda, grejanje po potrošnji, telefon, internet (čl. 65a st. 2). Depozit nije prihod dok ga ne zadržite. Kod podzakupa osnovica je razlika između zakupnine koju primate i one koju plaćate vlasniku (čl. 65v st. 4).
Stvarni troškovi umesto normiranih
Umesto 25% normiranih troškova možete tražiti priznavanje stvarnih troškova koje ste imali pri ostvarivanju i očuvanju prihoda, uz dokaze (čl. 65v st. 3). Isplati se u godini većeg ulaganja: zamena instalacija, kupatilo, stolarija. Računi moraju glasiti na vas i odnositi se na stan koji izdajete. Uobičajene stavke su održavanje i popravke, osiguranje, porez na imovinu, naknada agenciji i amortizacija. Zahtev se podnosi u samoj prijavi, pa se u godini kad ulaganja nema vraćate na normirane troškove.
Ko prijavljuje: zakupac fizičko lice ili firma
Ovo je mesto gde nastaje najviše grešaka. Pravilo zavisi od toga ko plaća zakupninu.
Zakupac je fizičko lice. Porez se plaća samooporezivanjem: vi podnosite prijavu PP OPO i plaćate porez u roku od 30 dana od dana kad ste primili zakupninu (čl. 95 st. 6 i čl. 100a st. 1 tač. 3). Rok se vezuje za svaku primljenu zakupninu, ne za datum ugovora. Za svaki prijem podnosi se posebna prijava, pa pri mesečnom plaćanju imate 12 prijava godišnje; zakupodavci koji to žele da izbegnu ugovaraju plaćanje unapred za tri ili šest meseci i podnose jednu prijavu za ceo primljeni iznos.
Zakupac je pravno lice, preduzetnik, paušalac ili poljoprivrednik. Porez se plaća po odbitku: zakupac pre isplate podnosi pojedinačnu poresku prijavu PPP-PD, obračunava 20% na zakupninu umanjenu za 25%, uplaćuje porez i vama isplaćuje neto (čl. 99 st. 1 tač. 4, čl. 101 i čl. 41 Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji). Vi ne podnosite PP OPO i ne plaćate ništa, ali u ugovor unesite da li je ugovoreni iznos bruto ili neto. Na 50.000 dinara bruto dobijate 42.500; ako ste hteli 50.000 „na ruke“, bruto zakupnina mora biti 58.823,53 dinara.
Ako firma zakupninu isplaćuje preko računa, a ne podnese PPP-PD, obaveza je njena, ne vaša. Sačuvajte ugovor i izvode kao dokaz.
Kako se podnosi PP OPO
Prijava se podnosi elektronski preko portala ePorezi, uz kvalifikovani elektronski sertifikat, eID nalog sa aplikacijom ConsentID ili preko lica koje ovlastite obrascem PEP, a može i pismeno, u filijali Poreske uprave prema vašem prebivalištu. U prijavi birate vrstu prihoda (prihodi od nepokretnosti), unosite bruto iznos i datum prijema, a portal računa normirane troškove i porez. Uz prvu prijavu prilaže se ugovor o zakupu u PDF formatu; kasnije prijave se na njega pozivaju.
Ugovor ne mora da bude overen kod javnog beležnika, ni za punovažnost ni za poresku prijavu; dovoljan je potpisan pisani ugovor, čiji je obrazac na strani o ugovoru o zakupu stana. Posebna „registracija ugovora“ u Poreskoj upravi, katastru ili opštini ne postoji; prijava PP OPO sa priloženim ugovorom je sve što zakon traži. Porez se plaća na račun iz prijave u istom roku od 30 dana. Poreska uprava na sajtu ima i kalkulator poreza na prihod od nepokretnosti za proveru iznosa.
Godišnji porez na dohodak građana
Prihodi od nepokretnosti ulaze u zbir prihoda za godišnji porez na dohodak građana (čl. 87 st. 2 tač. 4), koji se plaća samo ako ukupni godišnji prihodi pređu trostruku prosečnu godišnju zaradu u Republici. Zakupodavac sa prosečnom zaradom i jednim stanom po pravilu ostaje ispod praga, ali zakupodavac sa više stanova ili visokom zaradom treba do 15. maja naredne godine da proveri prijavu koju Poreska uprava unapred popunjava na portalu (čl. 92). Iznosi praga po godinama su na strani o godišnjem porezu na dohodak.
Šta ako zakupninu ne prijavite
Poreska uprava do podataka dolazi iz prijava boravka zakupaca, PPP-PD prijava firmi, platnog prometa i prijava građana. Kad utvrdi neprijavljeni prihod, porez obračunava po službenoj dužnosti za period koji nije zastareo, sa kamatom po referentnoj stopi NBS uvećanoj za deset procentnih poena (čl. 75 Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji). Nepodnošenje prijave je prekršaj za fizičko lice sa kaznom od 5.000 do 150.000 dinara, a za zakasnelu prijavu 10.000 dinara (čl. 180 istog zakona). Ko sam podnese zakasnele prijave pre kontrole plaća porez i kamatu, uz blaži prekršaj. Kod višegodišnjeg neprijavljivanja većih iznosa redosled prijava i razgovor sa poreskim savetnikom imaju smisla pre prvog koraka.
Kada se obratiti poreskom savetniku ili advokatu
Poreskom savetniku kad imate više nepokretnosti, zakupninu u naturi, podzakup ili više godina neprijavljenih prihoda, i kad razmišljate da li da izdavanje prebacite na preduzetničku radnju ili firmu. Advokatu kad je spor sam ugovor: zakupac ne plaća, ne iseljava se ili traži povraćaj depozita, što su pitanja Zakona o obligacionim odnosima, a ne poreska. Ova strana je opšta informacija; konkretni iznosi zavise od vašeg ugovora i datuma uplata.
Izvori
- Zakon o porezu na dohodak građana („Sl. glasnik RS“, br. 24/2001 ... 6/2026 - usklađeni din. izn. i 80/2026), čl. 65a-65g, 84b, 87, 92, 95, 99, 100a i 101
- Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji („Sl. glasnik RS“, br. 80/2002 i dr.), čl. 41, 75 i 180
- Poreska uprava: kalkulator za obračun poreza na prihod od nepokretnosti
- Poreska uprava: Zakon o porezu na dohodak građana
- Poreska uprava: portal ePorezi
- Narodna banka Srbije: kursna lista i referentna kamatna stopa
- Zakon o porezu na dohodak građana i Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji, prečišćeni tekstovi (paragraf.rs), korišćeni za proveru teksta pojedinih članova
Šta da uradite
- Zaključite pisani ugovor o zakupu sa iznosom zakupnine, rokom plaćanja i podelom troškova; overa kod javnog beležnika nije uslov ni punovažnosti ni poreske prijave (obrazac i uputstvo: ugovor o zakupu stana u povezanim stranama).
- Utvrdite ko je zakupac. Fizičko lice: porez prijavljujete i plaćate vi. Pravno lice, preduzetnik, paušalac ili poljoprivrednik: zakupac je dužan da obračuna porez po odbitku i podnese PPP-PD, a vama isplaćuje neto (čl. 99 st. 1 tač. 4 i čl. 101).
- Izračunajte porez: bruto zakupnina (uključujući troškove koje zakupac plaća umesto vas, osim potrošnje struje, vode, telefona i sličnog) × 75% × 20%, odnosno 15% zakupnine (čl. 65a st. 2 i čl. 65v st. 1 i čl. 65g). Zakupninu u evrima preračunajte po srednjem kursu NBS na dan prijema.
- Ako su vam stvarni troškovi (održavanje, popravke, amortizacija, osiguranje, porez na imovinu) veći od 25% zakupnine, u prijavi zatražite priznavanje stvarnih troškova i priložite dokaze (čl. 65v st. 3).
- Podnesite PP OPO preko portala ePorezi (kvalifikovani sertifikat ili eID/ConsentID) ili pismeno filijali Poreske uprave prema vašem prebivalištu, u roku od 30 dana od dana prijema zakupnine; uz prvu prijavu priložite ugovor (čl. 95 st. 6 i čl. 100a).
- Uplatite porez u istom roku od 30 dana na uplatni račun iz prijave; posle roka teče kamata po referentnoj stopi NBS uvećanoj za deset procentnih poena (čl. 75 Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji).
- Čuvajte ugovor, prijave i dokaze o uplati najmanje pet godina i proverite do 15. maja naredne godine da li ukupni prihodi, u koje ulazi i prihod od zakupa, prelaze prag za godišnji porez na dohodak građana (čl. 87 st. 2 tač. 4 i čl. 92).
Šta ovo košta
Porez je 15% zakupnine. Na stan izdat za 50.000 dinara mesečno: osnovica je 50.000 − 12.500 (25% normiranih troškova) = 37.500 dinara, a porez 20% × 37.500 = 7.500 dinara mesečno, odnosno 90.000 dinara godišnje. Na 500 evra zakupnine porez je 75 evra u dinarskoj protivvrednosti po kursu NBS na dan prijema. Prijava PP OPO je bez takse. Ako zakupninu ne prijavite, Poreska uprava utvrđuje porez po službenoj dužnosti sa kamatom, a nepodnošenje prijave je prekršaj za fizičko lice sa kaznom od 5.000 do 150.000 dinara (čl. 180 Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji).
Pitanja i odgovori
Koliki je porez na izdavanje stana 2026. godine?
Stopa je 20% i primenjuje se na oporezivi prihod, a to je bruto zakupnina umanjena za normirane troškove od 25% (čl. 65v st. 1 i čl. 65g Zakona o porezu na dohodak građana). Efektivno plaćate 15% zakupnine: na 40.000 dinara mesečno porez je 6.000 dinara. Stopa i normirani troškovi nisu menjani poslednjim izmenama zakona (br. 109/2025 i 80/2026), pa u 2026. važe isti iznosi.
Ko podnosi poresku prijavu kad izdajem stan fizičkom licu?
Vi, kao zakupodavac. Kad zakupac nije pravno lice ni preduzetnik, porez se plaća samooporezivanjem: podnosite prijavu PP OPO i plaćate porez u roku od 30 dana od dana ostvarivanja prihoda, odnosno prijema zakupnine (čl. 95 st. 6 i čl. 100a st. 1 tač. 3). Za svaku primljenu zakupninu podnosi se posebna prijava, pa pri mesečnom plaćanju imate 12 prijava godišnje; mnogi zakupodavci zato ugovaraju kvartalno ili polugodišnje plaćanje.
Ko plaća porez kad stan iznajmljuje firma za svog zaposlenog?
Porez obračunava i plaća zakupac. Kad je isplatilac zakupnine pravno lice, preduzetnik, preduzetnik paušalac ili preduzetnik poljoprivrednik, porez na prihode od nepokretnosti plaća se po odbitku: zakupac pre isplate podnosi pojedinačnu poresku prijavu PPP-PD, obračunava 20% na zakupninu umanjenu za 25% i isplaćuje vam neto (čl. 99 st. 1 tač. 4 i čl. 101). Vi tada ne podnosite PP OPO, ali u ugovor unesite da li je iznos bruto ili neto, jer razlika iznosi 15%.
Mora li ugovor o zakupu stana da se overi ili prijavi Poreskoj upravi?
Ne. Overa potpisa kod javnog beležnika nije uslov punovažnosti ugovora o zakupu niti uslov za poresku prijavu; strane je rade po želji, radi dokaza ili prijave boravka zakupca. Posebna „prijava ugovora“ Poreskoj upravi ne postoji: ono što se u praksi tako zove jeste podnošenje prve prijave PP OPO uz koju se prilaže ugovor o zakupu. Katastar i opština se ne obaveštavaju.
Da li se porez plaća i na troškove koje zakupac plaća umesto mene?
Da, osim na potrošnju. U bruto prihod ulazi vrednost svih obaveza i usluga koje zakupac preuzima po ugovoru, na primer ako plaća vaš porez na imovinu ili fiksni deo održavanja zgrade. Ne ulaze troškovi koji zavise od njegove potrošnje: struja, voda, grejanje po potrošnji, telefon, internet (čl. 65a st. 2). Depozit nije prihod dok ga ne zadržite zbog štete ili neplaćene zakupnine.
Šta ako godinama izdajem stan i nisam plaćao porez?
Poreska uprava može porez utvrditi po službenoj dužnosti za period koji nije zastareo, sa kamatom po referentnoj stopi NBS uvećanoj za deset procentnih poena, a nepodnošenje prijave je prekršaj za koji je fizičkom licu propisana kazna od 5.000 do 150.000 dinara (čl. 180 Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji). Ko sam podnese zakasnele prijave pre kontrole plaća porez i kamatu, a kazna za kašnjenje je blaža od one za neprijavljivanje. Kod većih iznosa razgovarajte sa poreskim savetnikom o redosledu prijava.
Ulazi li zakupnina u godišnji porez na dohodak građana?
Da. Prihodi od nepokretnosti sabiraju se sa zaradom i drugim prihodima pri utvrđivanju godišnjeg poreza na dohodak građana (čl. 87 st. 2 tač. 4), koji se plaća samo ako zbir pređe trostruku prosečnu godišnju zaradu; prijava se podnosi do 15. maja naredne godine (čl. 92). Za većinu zakupodavaca sa jednim stanom to je relevantno tek uz veću zaradu. Iznos praga za tekuću godinu je na strani o godišnjem porezu.