Pređi na sadržaj
AdvokatX
Meni
Probajte besplatno

Porez na kapitalnu dobit pri prodaji stana: 15%, oslobođenja posle 10 godina, reinvestiranje

Porez na kapitalni dobitak pri prodaji stana: 15%, revalorizacija nabavne cene, oslobođenje posle 10 godina, nasleđe, reinvestiranje u stan i rok za PPDG-3R.

INFO
Kratak odgovor. Kapitalni dobitak je razlika između cene po kojoj ste prodali stan i cene po kojoj ste ga stekli, uvećane za rast potrošačkih cena od kupovine do prodaje. Na tu razliku plaća se porez po stopi od 15% (čl. 72-77 Zakona o porezu na dohodak građana). Poreza nema ako ste stan imali u vlasništvu neprekidno najmanje deset godina, ako ste ga nasledili u prvom naslednom redu, kod prenosa između supružnika i krvnih srodnika u pravoj liniji, i kod prodaje ispod nabavne cene (čl. 72a). Ako novac od prodaje u roku od 90 dana uložite u rešavanje svog stambenog pitanja ili stambenog pitanja članova porodice, porez se ne plaća; ulaganje u roku od 12 meseci daje pravo na povraćaj (čl. 79). Prijava PPDG-3R podnosi se u roku od 30 dana od prodaje, a porez utvrđuje Poreska uprava rešenjem.
ROK
Rok. Poresku prijavu PPDG-3R podnosi prodavac u roku od 30 dana od dana kada je ostvario ili započeo ostvarivanje prihoda od prodaje (po pravilu dan overe ugovora, odnosno isplate). Ako tražite oslobođenje zbog ulaganja u rešavanje stambenog pitanja, rok za prijavu je 120 dana od dana prodaje. Porez se plaća u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja Poreske uprave. Ako ste porez platili, a sredstva uložili u stan u roku od 12 meseci od prodaje, podnosite zahtev za povraćaj. Kapitalni gubitak može se prebijati sa dobicima u narednih pet godina. (Čl. 78, 79, 95 st. 1 tač. 1 i st. 4 i čl. 110 tač. 2 Zakona o porezu na dohodak građana („Sl. glasnik RS“, br. 24/2001 ... 80/2026))

Šta je kapitalni dobitak i ko ga plaća

Kapitalni dobitak je, prema čl. 72 Zakona o porezu na dohodak građana, razlika između prodajne i nabavne cene ostvarena prenosom uz naknadu stvarnih prava na nepokretnostima, autorskih prava, udela u firmi, hartija od vrednosti, investicionih jedinica i digitalne imovine. Za građanina koji prodaje stan, kuću, garažu ili plac, to je razlika između cene po kojoj prodaje i cene po kojoj je nepokretnost stekao, uvećane za rast potrošačkih cena u međuvremenu. U govoru se kaže „kapitalna dobit“, u zakonu „kapitalni dobitak“.

Obveznik je svako fizičko lice koje prodaje, uključujući preduzetnika paušalca. Preduzetnik koji vodi poslovne knjige i prodaje nepokretnost iz poslovne imovine oporezuje se kroz prihod od samostalne delatnosti, ne po ovim pravilima. Nerezident plaća porez na dobitak od nepokretnosti u Srbiji, uz primenu ugovora o izbegavanju dvostrukog oporezivanja ako ga ima sa svojom državom.

Ako je prodajna cena niža od revalorizovane nabavne, reč je o kapitalnom gubitku: poreza nema, a gubitak se može prebiti sa dobitkom od prodaje drugog prava, udela ili hartija od vrednosti u istoj godini ili u narednih pet godina (čl. 78).

Kad se porez ne plaća: 10 godina, nasleđe, supružnici

Čl. 72a nabraja slučajeve u kojima se razlika u ceni uopšte ne smatra kapitalnim dobitkom:

  • prodaja nepokretnosti koju ste pre prodaje imali u vlasništvu neprekidno najmanje deset godina; rok teče od dana sticanja, po pravilu od overe ugovora kojim ste kupili, odnosno od pravnosnažnog rešenja o nasleđivanju;
  • prodaja nepokretnosti stečene nasleđem u prvom naslednom redu, dakle od roditelja ili supružnika;
  • prenos između supružnika i krvnih srodnika u pravoj liniji (roditelji, deca, unuci, dede i babe), što znači da prodaja ili poklon stana detetu ne stvara kapitalni dobitak;
  • prenos između bivših supružnika u neposrednoj vezi sa razvodom;
  • prenos dužničkih hartija Republike, pokrajine, opštine ili NBS.

Pravilo o deset godina važi za ceo stan samo ako ste ga ceo držali deset godina. Ako ste udeo sticali u delovima, oslobođenje pokriva samo deo koji je u vašem vlasništvu bar deset godina (čl. 72a st. 2).

Oslobođenje ne znači da prijavu ne treba podneti. Poreska uprava od javnog beležnika dobija svaki overeni ugovor i, ako prijave nema, porez utvrđuje prema podacima kojima raspolaže. Sa prijavom i dokazom o datumu i osnovu sticanja rešenjem se konstatuje da obaveze nema.

Kako se računa: prodajna cena, nabavna cena i revalorizacija

Prodajna cena je ugovorena cena bez poreza na prenos apsolutnih prava. Ako Poreska uprava oceni da je ugovorena cena niža od tržišne, uzima tržišnu cenu koju sama utvrdi (čl. 73). Kod zamene stanova prodajnom cenom smatra se tržišna cena stana koji dajete.

Nabavna cena je cena iz ugovora kojim ste stan stekli (čl. 74 st. 1). Ta cena se revalorizuje godišnjim indeksom potrošačkih cena Republičkog zavoda za statistiku za period od sticanja do prodaje (čl. 74 st. 15), pa se oporezuje realan dobitak, a ne inflacija. Posebni slučajevi:

  • stan koji ste sami gradili: nabavna cena su troškovi izgradnje dokazani računima i dokazima o plaćanju, revalorizovani od 1. januara godine posle ulaganja; bez dokaza uzima se tržišna vrednost koja je bila osnovica poreza na imovinu u godini kad je ta obaveza nastala (čl. 74 st. 2 i 16);
  • stan stečen poklonom ili nasleđem (van prvog naslednog reda i prave linije): nabavna cena je cena po kojoj ga je stekao poklonodavac ili ostavilac, a ako se ne može utvrditi, tržišna vrednost u trenutku kad ga je on stekao, koju utvrđuje Poreska uprava (čl. 75 st. 1); ako je on stan stekao pre 24. januara 1994, uzima se tržišna vrednost na taj dan;
  • stan stečen ugovorom o doživotnom izdržavanju: tržišna cena koja je bila osnovica poreza na prenos apsolutnih prava kad ste ga stekli (čl. 75 st. 3).

Cena ugovorena u evrima preračunava se u dinare po kursu na dan sticanja, odnosno na dan prodaje, pa se tek onda računa razlika.

Primer obračuna

Stan kupljen 2019. za 7.000.000 dinara, prodat 2026. za 11.000.000 dinara. Vlasništvo je trajalo sedam godina, pa oslobođenje po osnovu deset godina ne važi.

Pretpostavimo, radi ilustracije, da je zbirni rast indeksa potrošačkih cena za period od kupovine do prodaje 40% (stvarni koeficijent zavisi od tačnih datuma i objavljenih godišnjih indeksa RZS). Revalorizovana nabavna cena je 7.000.000 x 1,40 = 9.800.000 dinara. Kapitalni dobitak: 11.000.000 - 9.800.000 = 1.200.000 dinara. Porez: 1.200.000 x 15% = 180.000 dinara.

Bez revalorizacije dobitak bi bio 4.000.000, a porez 600.000 dinara; zato je važno da u prijavi tražite usklađivanje nabavne cene i priložite ugovor iz kog se vidi datum sticanja.

Ako isti prodavac u roku od 90 dana uloži 5.500.000 dinara (polovinu prodajne cene) u kupovinu drugog stana za sebe, porez se srazmerno umanjuje na 90.000 dinara (čl. 80). Ako uloži sve, poreza nema, uz ograničenje po površini opisano u nastavku.

Reinvestiranje u stan: 90 dana, 12 meseci i šta se priznaje

Čl. 79 oslobađa poreza prodavca koji sredstva od prodaje u roku od 90 dana uloži u rešavanje svog stambenog pitanja ili stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u Srbiji. Ako ulaganje izvrši u roku od 12 meseci od prodaje, a porez je već platio, dobija povraćaj na zahtev filijali prema prebivalištu. Ulaganje samo dela sredstava srazmerno umanjuje porez (čl. 80).

Pravilnik o kriterijumima za ostvarivanje prava na oslobođenje od plaćanja poreza na kapitalni dobitak („Sl. glasnik RS“, br. 38/2001) i uputstvo Poreske uprave kao rešavanje stambenog pitanja priznaju: kupovinu ili izgradnju stana ili kuće za obveznika ili člana porodice koji nema rešeno stambeno pitanje ili kojim se uslovi stanovanja poboljšavaju; kupovinu dve ili više jedinica radi razdvajanja domaćinstva (odvajanje dece, razvod, razrešenje suvlasništva); kupovinu jedne jedinice umesto dve radi spajanja domaćinstva; zamenu stanova; pretvaranje zajedničkih prostorija u stan, nadziđivanje, dogradnju, rekonstrukciju i adaptaciju; i drugi odgovarajući način.

Oslobođenje je vezano za odgovarajuću površinu: do 45 m2 za samca i još po 20 m2 za svakog narednog člana porodičnog domaćinstva. Ako u stan uložite više od tržišne vrednosti te površine, oslobođenje se priznaje srazmerno. Dokazi su overeni ugovor o kupovini, ugovori o gradnji sa građevinskom dozvolom, računi za materijal i dokazi o plaćanju, overene izjave. Kad rešavate stambeno pitanje člana porodice, prilažete i ugovor o poklonu ili overenu izjavu i dokaz da taj član stiče svojinu ili drugo stvarno pravo na svoje ime. Kupovina stana koji ćete izdavati ili poslovnog prostora nije rešavanje stambenog pitanja.

Prijava PPDG-3R: rok, ko podnosi, šta se prilaže, plaćanje

Prijavu na obrascu PPDG-3R podnosi prodavac u roku od 30 dana od dana kad je ostvario ili započeo ostvarivanje prihoda (čl. 95 st. 1 tač. 1). Ako se traži oslobođenje zbog ulaganja u stambeno pitanje, rok je 120 dana od dana prodaje (čl. 95 st. 4). Podnosi se elektronski preko portala ePorezi (kvalifikovani sertifikat, eID sa ConsentID aplikacijom ili SmartBox), a može i u papiru, lično ili poštom, filijali Poreske uprave prema prebivalištu; nerezident preko poreskog punomoćnika.

Uz prijavu idu overeni ugovor kojim je stan prenet i dokaz o tome kako ste ga stekli: raniji kupoprodajni ugovor, ugovor o otkupu, ugovor o poklonu ili doživotnom izdržavanju, rešenje o nasleđivanju, presuda, ili građevinska i upotrebna dozvola kod gradnje. Kad tražite oslobođenje, popunjavate i delove prijave o ulaganju i prilažete dokaze o novom stanu.

Porez na kapitalni dobitak ne utvrđuje se samooporezivanjem, već rešenjem Poreske uprave (čl. 100 i 109). Plaća se u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja (čl. 110 tač. 2). Ako poslednji dan roka pada u neradni dan, rok ističe prvog narednog radnog dana.

Šta ako ne podnesete prijavu

Poreska uprava utvrđuje porez prema podacima kojima raspolaže, a overeni ugovor dobija od javnog beležnika. Na neplaćeni porez teče kamata po stopi jednakoj referentnoj stopi NBS uvećanoj za deset procentnih poena, od narednog dana od dospelosti (čl. 75 Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji). Nepodnošenje prijave je prekršaj fizičkog lica sa kaznom od 5.000 do 150.000 dinara, zakasnela prijava kažnjava se sa 10.000 dinara, a neplaćanje poreza sa 10.000 do 50.000 dinara zavisno od iznosa (čl. 180 ZPPPA). Bez prijave gubite i mogućnost da tražite revalorizaciju i oslobođenje po osnovu ulaganja, jer se ona utvrđuju na osnovu dokaza koje sami prilažete.

Šta ovo nije: porez na prenos apsolutnih prava i godišnji porez

Pri prodaji stana plaća se i porez na prenos apsolutnih prava od 2,5% na tržišnu vrednost, po Zakonu o porezima na imovinu. Zakonski obveznik je prodavac, ugovorom se najčešće prevaljuje na kupca, a plaća se bez obzira na to da li je bilo dobitka. Kod novogradnje od investitora umesto njega se plaća PDV. Porez na kapitalni dobitak je posebna obaveza prodavca koja se ne može ugovorom preneti na kupca.

Kapitalni dobici ne ulaze u godišnji porez na dohodak građana (čl. 87 st. 2), pa prodaja stana sama po sebi ne dovodi do obaveze podnošenja godišnje prijave. Ulaze prihodi od izdavanja nepokretnosti.

Kada se obratiti advokatu ili poreskom savetniku

Stručna pomoć ima smisla kad ne možete da dokumentujete nabavnu cenu (stan iz otkupa, gradnja bez računa, poklon od lica koje je stan steklo davno), kad prodajete stan nasleđen van prvog naslednog reda, kad planirate reinvestiranje za člana porodice i treba pripremiti ugovor o poklonu i izjave u roku od 90 dana, kad ste nerezident, i kad Poreska uprava rešenjem utvrdi tržišnu cenu višu od ugovorene. Protiv rešenja može se izjaviti žalba u roku od 15 dana od dostavljanja. Kod jednostavne prodaje stana kupljenog ugovorom sa jasnom cenom, prijava i obračun po pravilu se mogu uraditi i bez pomoći.

Izvori

Šta da uradite

  • Proverite da li kapitalnog dobitka uopšte ima: uporedite ugovorenu prodajnu cenu (bez poreza na prenos apsolutnih prava) sa nabavnom cenom. Ako ste prodali ispod nabavne cene, reč je o kapitalnom gubitku i poreza nema, ali prijava se i tada podnosi (čl. 72, 73 i 95).
  • Proverite da li ste oslobođeni po čl. 72a: stan u vašem vlasništvu neprekidno najmanje deset godina (računa se od dana sticanja), stan nasleđen u prvom naslednom redu (od roditelja ili supružnika), prenos između supružnika i krvnih srodnika u pravoj liniji, ili prenos između bivših supružnika u neposrednoj vezi sa razvodom. U tim slučajevima razlika se ne smatra kapitalnim dobitkom.
  • Utvrdite nabavnu cenu: cena iz ugovora kojim ste stan stekli, uvećana (revalorizovana) godišnjim indeksom potrošačkih cena Republičkog zavoda za statistiku od dana sticanja do dana prodaje. Kod poklona i nasleđa to je cena po kojoj je stan stekao poklonodavac ili ostavilac; kod stana koji ste sami gradili, dokumentovani troškovi izgradnje (čl. 74 i 75).
  • Obračunajte porez: (prodajna cena - revalorizovana nabavna cena) x 15% (čl. 76 i 77). Ako ste iste godine prodali drugu nepokretnost, udeo ili hartije od vrednosti sa gubitkom, gubitak se prebija sa dobitkom (čl. 78).
  • Odlučite o reinvestiranju: ako novac od prodaje u roku od 90 dana uložite u kupovinu, izgradnju, doziđivanje ili adaptaciju stana za sebe ili člana porodice, odnosno domaćinstva, u Srbiji, porez se ne plaća. Ako uložite samo deo, porez se srazmerno umanjuje. Ulaganje u roku od 12 meseci daje pravo na povraćaj već plaćenog poreza (čl. 79 i 80).
  • Podnesite prijavu PPDG-3R preko portala ePorezi (ili u papiru filijali Poreske uprave prema vašem prebivalištu) u roku od 30 dana, odnosno 120 dana ako tražite oslobođenje. Prilažete overeni ugovor o prodaji i dokaz o tome kako ste stan stekli: raniji kupoprodajni ugovor, ugovor o poklonu, rešenje o nasleđivanju, građevinsku i upotrebnu dozvolu (čl. 95).
  • Sačekajte rešenje Poreske uprave i platite porez u roku od 15 dana od dostavljanja (čl. 110 tač. 2). Istim rešenjem utvrđuje se i pravo na oslobođenje ako ste ga tražili. Ako je rok propušten, porez se uvećava za kamatu, a nepodnošenje prijave je prekršaj iz čl. 180 Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji.
  • Ne mešajte ovaj porez sa porezom na prenos apsolutnih prava (2,5% od tržišne vrednosti, Zakon o porezima na imovinu), koji se plaća pri svakoj prodaji bez obzira na dobitak, ni sa godišnjim porezom na dohodak građana, u koji kapitalni dobici ne ulaze.

Šta ovo košta

Sam porez iznosi 15% od kapitalnog dobitka, dakle od razlike, ne od cele cene. Podnošenje prijave PPDG-3R i zahteva za povraćaj ne plaća se taksa. Porez na prenos apsolutnih prava od 2,5% je poseban trošak prodaje i plaća se i kad kapitalnog dobitka nema. Angažovanje poreskog savetnika ili advokata za obračun, prikupljanje dokaza o nabavnoj ceni i dokumentovanje ulaganja u stan naplaćuje se po dogovoru; za sastav podnesaka advokat primenjuje Tarifu o nagradama i naknadama troškova za rad advokata.

Pitanja i odgovori

Koliki je porez na kapitalnu dobit pri prodaji stana u 2026. godini?

Stopa je 15% i nije se menjala (čl. 77 Zakona o porezu na dohodak građana). Primenjuje se na kapitalni dobitak, to jest na razliku između prodajne cene i nabavne cene uvećane za indeks potrošačkih cena od sticanja do prodaje, a ne na celu prodajnu cenu. Ako razlike nema ili je negativna, poreza nema. Porez utvrđuje Poreska uprava rešenjem na osnovu vaše prijave PPDG-3R i plaća se u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja.

Da li plaćam porez ako prodajem stan koji imam više od 10 godina?

Ne. Razlika ostvarena prodajom nepokretnosti koju ste pre prodaje imali u svom vlasništvu neprekidno najmanje deset godina ne smatra se kapitalnim dobitkom (čl. 72a st. 1 tač. 5). Rok se računa od dana kada ste stan stekli, po pravilu od overe ugovora kojim ste ga kupili, odnosno od pravnosnažnosti rešenja o nasleđivanju. Ako ste udeo u stanu sticali postepeno, oslobođenje važi samo za deo koji držite deset godina (čl. 72a st. 2). Prijavu je i u tom slučaju bezbednije podneti sa dokazom o datumu sticanja, jer Poreska uprava rešenjem konstatuje da poreza nema.

Plaćam li porez na kapitalni dobitak kad prodajem nasleđen stan?

Zavisi od toga od koga ste nasledili. Ako ste stan nasledili u prvom naslednom redu, od roditelja ili od supružnika, razlika pri prodaji ne smatra se kapitalnim dobitkom (čl. 72a st. 1 tač. 1), bez obzira na to koliko ste ga dugo imali. Ako ste nasledili od drugog srodnika, na primer od tetke ili brata, porez se plaća, a nabavna cena je cena po kojoj je ostavilac stekao stan, odnosno tržišna vrednost u trenutku kad ga je on stekao, koju utvrđuje Poreska uprava (čl. 75). Isto važi za stan dobijen na poklon od lica koje nije supružnik ili srodnik u pravoj liniji.

Kako se računa nabavna cena ako sam stan kupio pre više godina za mnogo manje?

Nabavna cena iz vašeg ugovora se revalorizuje: uvećava se godišnjim indeksom potrošačkih cena koji objavljuje Republički zavod za statistiku, za period od dana sticanja do dana prodaje (čl. 74 st. 15). Time se oporezuje samo realan dobitak, a ne inflacija. Ako ste stan sami gradili, nabavnu cenu čine troškovi izgradnje dokazani računima i dokazima o plaćanju, revalorizovani od 1. januara godine posle ulaganja; ako troškove ne možete da dokažete, uzima se osnovica poreza na imovinu iz godine kad je obaveza nastala (čl. 74 st. 2 i 16). Cena u ugovoru izražena u evrima preračunava se u dinare na dan sticanja i na dan prodaje.

Šta znači reinvestiranje u roku od 90 dana i šta se priznaje kao rešavanje stambenog pitanja?

Ako sredstva od prodaje u roku od 90 dana uložite u rešavanje svog stambenog pitanja ili stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u Srbiji, porez na kapitalni dobitak se ne plaća; ako uložite u roku od 12 meseci, a porez ste već platili, plaćeni porez vam se na zahtev vraća (čl. 79). Priznaje se kupovina ili izgradnja stana ili kuće, kupovina dva stana radi razdvajanja domaćinstva, kupovina jednog umesto dva radi spajanja, zamena stanova, nadziđivanje, dogradnja, rekonstrukcija i adaptacija (Pravilnik, „Sl. glasnik RS“, br. 38/2001). Oslobođenje se vezuje za odgovarajuću površinu: 45 m2 za samca i još 20 m2 za svakog narednog člana domaćinstva; ako uložite više od tržišne vrednosti te površine, oslobođenje je srazmerno. Dokazi su overeni ugovor o kupovini drugog stana, ugovori o gradnji sa dozvolom, računi i dokazi o plaćanju, a kad rešavate stambeno pitanje člana porodice i ugovor o poklonu ili overena izjava i dokaz da on stiče svojinu na svoje ime.

Koji je rok za prijavu PPDG-3R i šta ako ga propustim?

Prijavu podnosi prodavac u roku od 30 dana od dana kada je ostvario ili započeo ostvarivanje prihoda od prodaje; ako tražite oslobođenje zbog ulaganja u stambeno pitanje, rok je 120 dana od prodaje (čl. 95 st. 1 tač. 1 i st. 4). Podnosi se elektronski preko ePorezi ili u papiru filijali prema prebivalištu. Ako prijavu ne podnesete, Poreska uprava će porez utvrditi prema podacima kojima raspolaže (ugovor dobija od javnog beležnika), na dug teče kamata po referentnoj stopi NBS uvećanoj za deset procentnih poena (čl. 75 ZPPPA), a nepodnošenje prijave je prekršaj za koji je fizičkom licu zaprećena kazna od 5.000 do 150.000 dinara, odnosno 10.000 dinara za zakasnelu prijavu (čl. 180 ZPPPA).

Da li je porez na kapitalnu dobit isto što i porez od 2,5% koji se plaća pri prodaji?

Ne, to su dva različita poreza. Porez na prenos apsolutnih prava od 2,5% plaća se na tržišnu vrednost nepokretnosti pri svakom prenosu uz naknadu, bez obzira na to da li je prodavac zaradio ili izgubio; zakonski obveznik je prodavac, a ugovorom se često prevaljuje na kupca (Zakon o porezima na imovinu). Porez na kapitalni dobitak od 15% plaća se samo na razliku između prodajne i revalorizovane nabavne cene, ako je pozitivna, i ne može se ugovorom preneti na kupca. Kod kupovine novogradnje od investitora umesto 2,5% plaća se PDV, ali to ne menja obavezu prodavca po osnovu kapitalnog dobitka pri kasnijoj prodaji.